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Se está a iniciar um negócio de alojamento local, ou se pretende saber quais são as vantagens, quais os passos a dar ou o que deve considerar antes de começar, fique atento! Estamos no setor das férias há 20 anos, conhecendo diariamente casos em primeira mão, e estas são algumas das conclusões que lhe podemos dar como conselho antes de se lançar na gestão de alojamento local.

A oferta de alojamentos locais em Espanha conta atualmente com mais de 314.000 anúncios ativos, com uma taxa de crescimento anual de cerca de 11%.

Las ciudades de Ibiza, Bilbao, y Santander lideraron el crecimiento de viviendas turísticas en 2023, con aumentos anuales del 45% .

La demanda, la ocupación y los precios de los alquileres vacacionales siguen creciendo, con una tasa de ocupación anual media en España del 54%.

Los precios de los alquileres vacacionales están al alza, influenciados por la alta demanda y la inflación. El precio medio por noche en España alcanzó los 165 euros durante 2023 .

El alquiler vacacional de verano ha sido tremendo, con una ocupación estimada que ronda el 90%, indicando un verano récord.
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Estimativa dos lucros de uma empresa de alojamento local

O objetivo de um gestor de propriedades é poupar tempo e complicações aos proprietários na gestão do aluguer, sendo a figura perfeita para pessoas que vivem longe da sua propriedade de férias ou que têm outros constrangimentos. As comissões de gestão podem variar, indo normalmente de 10% a 50% do rendimento do aluguer, dependendo do nível de serviços prestados pela agência.

Vejamos um exemplo fictício: um gestor de propriedades que gerisse 50 alojamentos em Maiorca, arrendando a um preço médio de 180€ por noite, com uma taxa de ocupação de 55% durante o ano e cobrando 30% de comissão sobre o montante total, teria um lucro de aproximadamente 542 025 € por ano.

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Tendência do setor. O futuro do alojamento local

A ascensão das plataformas de aluguer, como Airbnb, Vrbo e Booking.com, e o aumento do trabalho flexível, como o trabalho remoto e os nómadas digitais, são boas notícias para o setor.

Procura contínua e crescente

É provável que a procura de alugueres para estadias de curta duração continue a crescer. A flexibilidade de trabalhar a partir de qualquer lugar está a permitir que mais pessoas viajem por mais períodos, aumentando a procura de alojamentos locais.

Diversificação e personalização das Ofertas

Para se destacar num mercado cada vez mais saturado, os gestores de propriedades podem diversificar as suas ofertas e personalizar a experiência dos hóspedes. Isto pode incluir experiências únicas, serviços adicionais e alojamento especializado para nichos específicos, como retiros de bem-estar, estadias temáticas ou alojamento adaptado ao trabalho remoto.

Regulamentos e Legislação

O rápido crescimento dos alojamentos locais levou a desafios regulamentares em muitas cidades e destinos turísticos. É provável que surjam mais regulamentos que procurem equilibrar os benefícios económicos do alojamento local com a proteção das comunidades locais. As leis de zonas de contenção, impostos e licenças de alojamento local poderão tornar-se mais complexas.

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Como começar no setor de gestão de alojamento local

Começar um negócio de gestão de alojamento local pode ser um caminho excitante e lucrativo, especialmente com o aumento do turismo e a crescente preferência pelo alojamento em detrimento do setor hoteleiro. Eis duas formas de começar a trabalhar neste setor, que vão desde a formação profissional até à aprendizagem autodidata:

1. Formação profissional

  • Cursos Especializados, tanto online como presencialmente em plataformas de aprendizagem como Udemy, Coursera, e escolas de gestão especializadas em hotelaria e turismo
    . Podem abranger temas que vão desde as operações básicas até às estratégias de marketing avançadas e à gestão financeira do alojamento local.
  • Formação profissional, licenciaturas e pós-graduações em Turismo: Para quem procura uma formação mais formal e aprofundada, os diplomas universitários ou os mestrados em gestão hoteleira, turismo ou formação profissional em gestão de alojamento local oferece uma base sólida e global do setor.

2. Aprender por conta própria

  • Autodidata: A internet está repleta de recursos gratuitos e pagos, desde blogs especializados, webinars, estudos de casos e guias passo a passo sobre como gerir eficazmente as propriedades turísticas.
  • Prática direta: Não há melhor professor do que a experiência. Começar com uma ou algumas propriedades e aprender através da prática diária permite-lhe compreender os desafios e as oportunidades do negócio a partir de uma perspetiva da vida real.
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Como fazer crescer o nosso listing ou número de propriedades

Para que os proprietários confiem as suas casas e apartamentos aos gestores de propriedades, é crucial construir uma marca de confiança e demonstrar valor. Eis algumas ideias de estratégias eficazes que os gestores de propriedades podem seguir para atrair e manter os proprietários:

Construir uma sólida reputação online

  • Opiniões e testemunhos: Incentive os atuais proprietários a deixarem comentários positivos sobre os seus serviços no seu website e nas redes sociais. Os testemunhos e os estudos de caso podem ser muito persuasivos.
  • Presença online, nas redes sociais, na Internet e em portais de aluguer: Mantenha uma presença ativa e profissional nas plataformas de alojamento local para construir a sua marca e credibilidade.

Ofereça total transparência

  • Clareza nos serviços e tarifas: Seja claro sobre o que oferece e quanto custa. Os proprietários valorizam a transparência e querem saber exatamente o que estão a pagar.
  • Ter uma intranet para os proprietários, onde estes têm acesso em tempo real a todos os movimentos, pode ser fundamental.

Demonstrar conhecimento de mercado

  • Pesquisa de mercado: Demonstrar os seus conhecimentos locais, tendências de preços e estratégias de marketing eficazes. A capacidade de maximizar as receitas é sempre uma vantagem.
  • Personalização de estratégias: Mostre como pode adaptar as suas estratégias para satisfazer as necessidades e os objetivos específicos de cada proprietário.

Fornecer serviços de valor acrescentado

  • Gestão abrangente: Ofereça um pacote de gestão com tudo incluído, incluindo marketing, reservas, limpeza, manutenção e serviço ao cliente. A conveniência é um grande atrativo.
  • Tecnologia avançada: para a gestão de propriedades, como um software de gestão de alojamento local, check-in online e sistemas de segurança, para melhorar a eficiência e atrair proprietários.

Marketing e promoção

  • Campanhas de marketing: demonstre como as suas campanhas de marketing e publicidade podem aumentar a visibilidade das propriedades e atrair hóspedes de alta qualidade.
  • Otimização de anúncios: dê exemplos de como otimiza os anúncios nas plataformas de alojamento local para aumentar a visibilidade e as reservas.

Que documentos e requisitos legais são necessários para uma empresa gestão de alojamento local

Para criar e gerir uma empresa de gestão de alojamento local em Espanha, é necessário cumprir vários requisitos legais e administrativos. A regulamentação pode variar significativamente em função da comunidade autónoma. Estes são os requisitos e documentos essenciais:

1. Registo comercial e fiscal

  • Inscrição no Registo Comercial.
  • Obtenção do NIF da empresa através da Agência Tributária.
  • Inscrição no IAE correspondente à atividade de gestão de alojamento local.

2. Licença de atividade e de abertura

  • Requerer e obter uma licença de atividade turística junto da câmara municipal local ou do organismo competente da comunidade autónoma.
  • Consoante a localização, pode ser necessário obter uma licença de abertura para o escritório ou as instalações a partir das quais os alojamentos serão geridos.

3. Registo de propriedades turísticas

  • Registo da Propriedade: Todos os alojamentos sob gestão devem estar inscritos no Registo de Turismo da comunidade autónoma, com um número de registo para cada um.

4. Contratos e documentação

  • Contratos de gestão de propriedades: Redigir contratos entre a agência e os proprietários dos alojamentos, especificando as condições de gestão, as comissões e as responsabilidades.
  • Contratos de aluguer para hóspedes: Preparar contratos-tipo de aluguer para férias a serem assinados pelos hóspedes, em conformidade com os regulamentos locais.

5. Seguros

  • Seguro de responsabilidade civil: subscrever um seguro para cobrir eventuais danos causados a terceiros ou aos bens geridos.
  • Seguro de propriedade: Assegurar que cada propriedade tem um seguro adequado, que pode incluir danos, roubo e responsabilidade civil.

6. Conformidade com a regulamentação

  • Proteção de dados (GDPR): Cumprir o Regulamento Geral de Proteção de Dados para o tratamento de informações de hóspedes e proprietários.
  • Regulamentos locais de alojamento local: Garantir o cumprimento de todos os regulamentos específicos de alojamento local da comunidade autónoma.

7. Outros documentos e requisitos

  • Livro de visitas: Manter um livro de visitas para registar as entradas e saídas dos hóspedes, tal como exigido por algumas comunidades autónomas.
  • Placas distintivas: Em algumas regiões, é necessário colocar uma placa distintiva na propriedade indicando que se trata de um alojamento turístico.
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Outras ferramentas úteis para as novas empresas de gestão de alojamento local

Marketplace

Ter certos parceiros tecnológicos pode facilitar-nos muito a vida, ajudando-nos mesmo a automatizar uma grande parte do nosso fluxo de trabalho. Ferramentas de check-in automático, tarifas, fechaduras, limpeza e um sem fim de opções que melhoram a qualidade global do serviço que oferecemos.

Web própria

Um pouco de branding próprio e visibilidade online será sempre uma aposta para o futuro. Através de um site de alojamento local otimizado em Seo, um blog atualizado, ofertas e certos privilégios por reservar diretamente connosco podem ser um incentivo de topo para promover a nossa nova empresa de gestão de alojamento local.

Marketing

Podemos hacer ciertas estrategias de fidelización mediante email marketing, campañas promocionales, diferentes embudos de conversiones, visibilizarnos en redes sociales, o promover nuestra imagen de marca en lugares como Linkedin o a través de contenidos en Youtube. Todos los canales son buenos para visibilizar nuestra marca.

Quando é que um gestor de alojamento local deve mudar para um software ou PMS?

Todos os modelos de negócio têm um limite. Se chegou até aqui, também deve saber que chegará um momento chave no arranque do seu negócio, no qual, como gestor de propriedades, terá de considerar a implementação de um software automatizado para suportar o crescimento da procura, das reservas diárias e do número de tarefas que o seu negócio exige.

A boa notícia é que eles já existem e estão muito evoluídos, chamam-se PMS (Property Management System). A questão é quando começar a utilizá-los? Após 20 anos a ajudar empresas de gestão de alojamento local, damos-lhe a nossa opinião sobre os fatores decisivos:

Se se deparar com alguma das situações acima referidas, é provavelmente a altura certa para considerar um PMS.

Com base na nossa experiência, identificamos que o momento chave para um gestor de propriedades dar o salto para um PMS é em torno da gestão de 10/15 propriedades. É um número de referência bastante comum para novos utilizadores de software avançado como a Avantio.

1. Aumento do número de propriedades

Quando o número de propriedades sob gestão começa a aumentar, manter o controlo e a organização utilizando métodos manuais ou ferramentas dispersas torna-se complicado e propenso a erros.

2. Dificuldade em gerir as reservas de vários canais

Se estiver a anunciar as suas propriedades em várias plataformas (como Airbnb, Booking.com, VRBO), um PMS com funcionalidade de channel manager pode sincronizar automaticamente as reservas para evitar overbookings e garantir que os calendários são sempre atualizados em tempo real.

3. Ineficiência nas tarefas administrativas

Se gastar uma quantidade significativa de tempo em tarefas administrativas repetitivas, como a gestão de reservas, a comunicação com hóspedes e proprietários ou o tratamento de pagamentos e faturação, um PMS pode automatizar estas tarefas, libertando tempo para se concentrar no crescimento do seu negócio.

4. Necessidade de melhorar a experiência do hóspede

Um PMS pode melhorar a experiência do hóspede, oferecendo um processo de reserva mais simples, comunicações automatizadas (como confirmações de reserva, instruções de check-in e pedidos de feedback) e acesso a uma plataforma onde podem gerir facilmente a sua estadia.

5. Desafios na coordenação da manutenção e da limpeza

A gestão eficaz da manutenção e da limpeza é crucial para o sucesso de uma empresa de gestão de alojamento local. Um PMS pode ajudar a programar e coordenar estas tarefas, assegurando que as propriedades estão sempre nas melhores condições para os hóspedes.

6. Necessidade de aceder a informações em tempo real

A capacidade de aceder a dados e relatórios em tempo real sobre a ocupação, as receitas e o desempenho da propriedade é vital para tomar decisões informadas. Um PMS fornece painéis de controlo e relatórios que oferecem informações valiosas para otimizar a sua estratégia.

Se se deparar com alguma das situações acima referidas, é provavelmente a altura certa para considerar um PMS.

Com base na nossa experiência, identificamos que o momento chave para um gestor de propriedades dar o salto para um PMS é em torno da gestão de 10/15 propriedades. É um número de referência bastante comum para novos utilizadores de software avançado como a Avantio.

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Finalmente, eis as vantagens de um software PMS, para quando decidir dar o salto.

Automatização de processos

  • Reservas e calendários sincronizados: um PMS automatiza a gestão de reservas e mantém os calendários sincronizados em tempo real.
  • Comunicações automatizadas: confirmações de reservas, lembretes de check-in/check-out e pedidos de revisão pós-estadia, um PMS pode automatizá-los todos.

Gestão eficaz do tempo

  • Centralização de tarefas: Ao centralizar as tarefas de gestão numa única plataforma, um PMS reduz a necessidade de lidar com várias ferramentas ou registos manuais, permitindo aos gestores poupar tempo e reduzir os erros.
  • Fluxos de trabalho otimizados: A capacidade de estabelecer e seguir fluxos de trabalho normalizados para reservas, limpeza e manutenção melhora a eficiência operacional.

Melhoria da experiência do hóspede

  • Processos de reserva facilitados: Um PMS permite-lhe oferecer aos hóspedes um processo de reserva online seguro e sem problemas, melhorando a sua experiência desde o primeiro contacto.
  • Serviço personalizado: Ao armazenar informações sobre preferências e estadias anteriores. Um PMS pode ajudar a personalizar a experiência de cada hóspede.

Acesso a dados e relatórios

  • Informação em tempo real: Os PMS fornecem acesso a dados em tempo real sobre a ocupação, as receitas e o desempenho do estabelecimento, facilitando a tomada de decisões com base em informações atualizadas.
  • Análise e relatórios: A capacidade de gerar relatórios detalhados sobre diferentes aspetos do negócio permite-lhe identificar tendências, otimizar estratégias e melhorar a rentabilidade.
  • Gestão a partir de qualquer lugar: Alguns softwares PMS são muito acessíveis, permitindo-lhe aceder a informações e gerir propriedades a partir de qualquer lugar.

Otimização de preços

Em suma, um PMS transforma a gestão de um processo manual, propenso a erros e de trabalho intensivo numa operação altamente eficiente, automatizada e centrada no cliente. Investir num bom PMS pode resultar em poupanças significativas de tempo e dinheiro.

Convidamo-lo a saber mais sobre o nosso software de alojamento local. Asseguramos-lhe que é o software de gestão de alojamento local mais desenvolvido no mercado espanhol.

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