Puntos clave
Un cambio en el horizonte: según la Directiva (UE) 2025/516, en 2028 todos los alquileres vacacionales de corta duración podrían tener que aplicar IVA, incluso sin ofrecer servicios extra.
Impacto potencial en tu negocio: precios, márgenes y forma de facturar… todo podría cambiar, y cuanto antes lo tengas claro, mejor preparado estarás.
No es solo cumplir la ley, es proteger tu rentabilidad: te contamos cómo ajustar tarifas, reducir carga administrativa y minimizar riesgos.
La tecnología como aliada: descubre cómo un PMS como Avantio puede ayudarte a automatizar impuestos y mantener la competitividad sin perder tiempo ni margen.
La fiscalidad del alquiler vacacional en España podría estar a punto de cambiar. Con la llegada de una reciente normativa europea, la Directiva (UE) 2025/516 publicada en marzo de 2025, se plantea una modificación importante en el ámbito tributario. Será a partir del 1 de julio de 2028 cuando los alquileres turísticos de corta duración deberán aplicar IVA, incluso en casos donde no se ofrezcan servicios adicionales como limpieza o recepción.
Se trata de una medida que busca armonizar el tratamiento fiscal entre las viviendas turísticas y los alojamientos tradicionales, como hoteles o apartahoteles. Hasta ahora, muchos gestores y propietarios estaban exentos de aplicar este impuesto. Sin embargo, con la nueva directiva, se prevé eliminar esta exención y aplicar el tipo general del 21 % en lugar del reducido del 10 %. Esto podría afectar directamente a los precios, márgenes y a la gestión fiscal de cada alojamiento.
Es importante tener en cuenta que aunque la normativa ya está publicada, cada Estado miembro deberá transponerla a su legislación nacional, por lo que algunos aspectos podrían matizarse o definirse más adelante.
¿A quién afecta esta nueva norma?
A todo el ecosistema: gestores profesionales, empresas de property management y propietarios con alojamientos vacacionales de corta estancia. Prepararse desde ya es clave para proteger el negocio, mantener la competitividad y evitar problemas que derivan del incumplimiento de las normativas.
En este artículo te explicamos cómo funciona el IVA actualmente, qué cambiará con esta normativa, y qué pasos puedes dar para estar listo antes de 2028.
¿Qué es el IVA y cómo se aplica hoy al alquiler vacacional?
Para entender el impacto de la nueva normativa europea, es clave repasar cómo funciona actualmente el IVA en el alquiler vacacional en España.
Normativa vigente: ¿cuándo se aplica el IVA? Hoy en día, el alquiler de corta duración puede estar exento o sujeto a IVA según los servicios que se ofrezcan:
- Si no se prestan servicios propios de la industria hotelera (como limpieza diaria, comidas, atención personalizada o recepción), el alquiler está exento de IVA, aunque los ingresos deben declararse en el IRPF.
- Si se incluyen servicios complementarios similares a los de un hotel, el alquiler se considera un servicio de hospedaje y sí está sujeto a IVA, como cualquier actividad económica.
Ejemplo: Imagina que alquilas un apartamento turístico en Valencia durante una semana. Si solo ofreces la vivienda sin ningún servicio adicional (ni limpieza durante la estancia, ni desayuno, ni atención personalizada), este alquiler estaría exento de IVA.
En cambio, si ofreces desayuno diario y limpieza cada dos días, el servicio se asemeja al de un hotel, por lo que estarías prestando un servicio de hospedaje sujeto a IVA, normalmente al tipo reducido del 10 %.
Esta diferencia es clave para saber cómo debes facturar cada estancia y qué obligaciones fiscales tienes.
Tipos de IVA que se aplican hoy al alquiler vacacional:
Antes de entrar en los cambios que llegarán en 2028, es importante tener claro qué tipos de IVA se aplican actualmente al alquiler turístico en España, en función de los servicios ofrecidos y la forma de facturación. Aquí te lo resumimos:
| Tipo de gravamen (IVA) | Porcentaje | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Exento | 0 % | Cuando no se ofrecen servicios propios del sector hotelero (sin limpieza durante la estancia, sin atención personalizada, sin desayuno, etc.). |
| Reducido | 10 % | Cuando se incluyen servicios complementarios, como limpieza periódica, atención directa o desayuno. Se considera actividad de hospedaje y se introdujo como medida para fomentar el turismo. |
| General | 21 % | En casos específicos, cuando se facturan servicios adicionales por separado, como limpieza final, transporte o alquiler de equipamiento. |
Hasta aquí, todo claro. Pero este sistema podría cambiar en 2028 si se transpone la nueva directiva europea, que plantea aplicar IVA a todos los alquileres de corta duración, independientemente si se ofrecen servicios adicionales o no. Mientras tanto, estas son las reglas que siguen vigentes.
¿Qué cambios entrarán en vigor en 2028 con la nueva normativa europea sobre el IVA en el alquiler vacacional?
La Directiva (UE) 2025/516, publicada en marzo de 2025, establece una modificación relevante en la fiscalidad del alquiler turístico en Europa. Aunque su aplicación dependerá de la transposición nacional que haga cada país, España tendrá hasta julio de 2028 para adaptar su legislación.
La intención de esta normativa es clara: unificar el tratamiento fiscal del IVA entre hoteles y alquileres vacacionales de corta duración, eliminando las diferencias actuales en su tributación que, hasta ahora, han beneficiado a algunos modelos de gestión.
A continuación, te resumimos los principales cambios previstos:
| Cambio previsto | Descripción |
| Aplicación obligatoria del IVA | Todos los alquileres de corta duración deberán aplicar IVA, independientemente de si ofrecen servicios adicionales o no. |
| Fin de la exención actual | Se prevé que desaparezca la exención que hoy se aplica a los alquileres sin servicios hoteleros. |
| Adiós al tipo reducido del 10 % | La Directiva europea establece que no podrán aplicarse tipos reducidos a los alquileres de corta duración, lo que implicaría aplicar el tipo general del 21 % en España. Esto generaría una paradoja fiscal, ya que los hoteles y alojamientos tradicionales actualmente tributan al 10 %. Será clave ver cómo se resuelve este desequilibrio en la transposición que realice el Gobierno español. |
| Mayor carga fiscal y administrativa | Gestores y empresas deberán revisar sus procesos para aplicar IVA correctamente, emitir facturas válidas y cumplir con la normativa. |
| Rol activo de las plataformas | Portales como Airbnb, Booking o Vrbo pasarán a actuar como intermediarios fiscales. En algunos casos, deberán recaudar y declarar el IVA directamente, especialmente si el proveedor no está registrado como sujeto pasivo en la UE. |
⚠️ Aunque esta es la intención de la normativa europea, habrá que esperar a la transposición que haga el Gobierno de España para conocer con certeza todos los detalles. Lo que sí está claro es que ya puedes empezar a prepararte, y con el acompañamiento adecuado, es más que posible hacerlo con éxito.
Consejo Avantio: Si gestionas alojamientos turísticos, anticiparte a estos cambios es clave. Adaptar tu modelo fiscal con tiempo te ayudará a mantener la rentabilidad y evitar sorpresas.
¿Cuándo entran en vigor los cambios?
La nueva normativa europea sobre el IVA en los alquileres turísticos de corta duración ya tiene fecha: 1 de julio de 2028. A partir de ese momento, todos los países de la Unión Europea (incluida España) deberán aplicar los cambios recogidos en la Directiva (UE) 2025/516.
Eso sí, esta norma no es automática. Cada país debe adaptarla a su legislación nacional, por lo que algunos detalles podrían matizarse o definirse más adelante en función de cómo se transponga en España.
¿Qué propone el Gobierno español?
En paralelo a la normativa europea, el PSOE ha presentado una proposición de ley que plantea aplicar el 21 % de IVA a los alquileres turísticos de corta duración en España, como parte de una serie de medidas para fomentar el alquiler de larga estancia y reducir la presión sobre los precios del alquiler residencial.
Entre los puntos más destacados de esta propuesta, que aún se encuentra en trámite parlamentario:
| Propuesta actual | Detalles |
| Aplicar el 21 % de IVA | Se eliminaría la exención en la mayoría de los casos, aplicando el tipo general. |
| Excepciones en municipios pequeños | En localidades con menos de 10.000 habitantes, los alquileres turísticos podrían seguir exentos para proteger el turismo rural y no penalizar a los pueblos pequeños. |
De momento, esta propuesta aún no es definitiva, está en fase de debate y podría sufrir cambios antes de aprobarse. Lo importante ahora es mantenerse informado y seguir la evolución de la normativa para tomar decisiones con seguridad cuando llegue el momento.
Y ahora, ¿qué puedes hacer?
Aunque 2028 aún parezca lejano, el cambio ya está en marcha. Entender bien la normativa y anticiparte, te permitirá adaptarte con calma y proteger tu modelo de negocio.
En Avantio te acompañamos para que esta transición no te pille por sorpresa. Seguimos muy de cerca la evolución legal para ayudarte a anticiparte con seguridad y mantener tu negocio siempre en regla.
¿Cómo afectará la subida del IVA al alquiler vacacional en 2028 a mi negocio?
El cambio en la normativa europea sobre el IVA no es solo una cuestión legal; puede impactar directamente en la rentabilidad y operativa de tu negocio. Estas son las principales implicaciones a tener en cuenta si gestionas propiedades en alquiler vacacional:
¿Qué pasos pueden tomar los gestores de alquiler vacacional para prepararse ante los cambios del IVA?
Si gestionas alojamientos turísticos, este es el mejor momento para revisar tu operativa y adaptarla al nuevo contexto fiscal. Aquí tienes algunos pasos clave que te ayudarán a prepararte:
- Revisa tu política de precios: calcula el impacto del IVA y ajusta tus tarifas si es necesario para mantener márgenes saludables. Para ello puedes contar con herramientas de precios dinámicos que te facilitarán el trabajo y te acercarán a tus objetivos.
- Darte de alta correctamente: asegúrate de estar inscrito en el censo de actividades económicas y en el régimen fiscal que te corresponde.
- Automatiza tareas fiscales: la emisión de facturas con IVA, el control de cobros o la generación de informes pueden automatizarse con herramientas adecuadas, lo que ahorra tiempo y reduce errores.
- Consulta con tu asesoría fiscal: cada negocio tiene particularidades. Un buen asesor puede ayudarte a decidir cómo declarar el IVA, qué régimen elegir y qué cambios implementar.
- Usa software especializado como Avantio: contar con una solución que ya esté preparada para la normativa te permitirá anticiparte, actuar con seguridad y centrarte en lo que realmente importa: tu negocio.
Prepararse desde ahora te permitirá adaptarte sin urgencias, tomar decisiones estratégicas y proteger tu rentabilidad.
¿Qué herramientas pueden ayudarte a cumplir con la normativa?
Frente a un cambio legal de esta magnitud, contar con las herramientas adecuadas marca la diferencia. Un software de gestión profesional como Avantio PMS puede ayudarte a cumplir con la normativa sin complicarte:
- Automatización del IVA: emite facturas adaptadas a los nuevos requisitos, aplicando correctamente todos los impuestos según la normativa vigente, eliminando los errores y reduciendo la necesidad de procesos manuales constantes.
- Módulo de informes fiscales: accede a informes detallados por propiedad, cliente o canal, listos para compartir con tu gestoría o declarar ante Hacienda.
- Integración con plataformas: Avantio está conectado con Booking.com, Airbnb, Vrbo y otras OTAs. Esto te permite gestionar tarifas, reservas e impuestos desde un único panel centralizado.
- Ahorro de tiempo y seguridad: automatizar procesos no solo te da tranquilidad frente a la nueva normativa, sino que también libera tiempo para mejorar el servicio al huésped y hacer crecer tu negocio.
Si quieres prepararte para 2028 sin perder margen ni operatividad, contar con el software adecuado será tu mejor aliado.
Conclusión
La entrada en vigor del IVA para el alquiler vacacional no está tan lejos como parece. Desde la Unión Europea ya ha sido aprobada para 2028, mientras, el Gobierno está trabajando en adaptarla a nivel nacional. Anticiparse no sólo es una forma de evitar complicaciones, sino también una oportunidad para tomar ventaja frente a una normativa que afecta a todo el sector del alquiler vacacional.
¿Listo para prepararte con tiempo?
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