El alquiler vacacional en España juega un papel crucial en la economía turística del país. La Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) publicó su informe de Observatorio de la Vivienda Turística en el que confirma que las viviendas vacacionales aportaron a la economía de España 20.388 millones de euros durante el año 2022, incluyendo reservas, ocio, restauración, actividades o compras.
Cada vez son más las personas que, al viajar por nuestro país, deciden reservar una vivienda vacacional antes que una habitación de hotel. Los datos del Observatorio de la Vivienda Turística realizado por FEVITUR revelan que el 31,8% de los viajeros españoles se alojaron en una VUT (vivienda de uso turístico). La cifra está casi 9 puntos por encima de los datos recogidos en 2019, cuando solamente un 23% de los viajeros optaron por esta tipología de alojamiento.
¿La causa?
Precio, comodidad… cada viajero o grupo de viajeros tendrá sus propios motivos.
Sea como fuere, hay algo ineludible para los gestores de estas viviendas turísticas: hay que tributar por los ingresos obtenidos.
¿La mala noticia?
Que en España no existe una regulación normalizada para todos los alquileres vacacionales desde 2013, y ahora las comunidades autónomas y ayuntamientos son los que deciden qué es alquiler vacacional y qué no.
¿La buena?
Que, aunque la letra pequeña no dependa de leyes generales, el tema de los impuestos, los modelos y cómo declarar el alquiler sí que está normalizado para todos. Así que en el siguiente post te contamos todo lo que debes saber sobre la tributación del alquiler vacacional.
¿Vivienda vacacional o alquiler vacacional?
Podría darse el caso de que tengas una vivienda —o varias— que no alquiles vacacionalmente a tiempo completo. Es decir, los meses de verano los alquilas, pero de octubre a mayo es como una segunda vivienda.
En tal caso, los ingresos del período de alquiler vacacional tendrás que tributarlos como tal, con sus deducciones fiscales, mientras que el resto del tiempo declararás en tu Renta o Impuesto de Sociedades de tu empresa que, simplemente, tienes una segunda vivienda.
Entonces… ¿qué es alquiler vacacional y qué no?
Aquí es donde entran en juego las normas autonómicas y de los ayuntamientos.
Hasta 2013, lo relativo a estas consideraciones estaban publicadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero desde entonces hay que consultar la legislación local para saber si cumples los requisitos de alquiler vacacional o no.
¿Qué determinan esas normas locales? A continuación algunos casos:
- Las licencias para la gestión del alquiler vacacional
- Cuánto tiempo como máximo puedes tener un alojamiento alquilado
- Cómo debe estar registrada la vivienda
- Las tasas turísticas
- Normas de convivencia y seguridad
- Sanciones por incumplimiento
Algunas normas locales (por ciudad) destacadas del territorio español son:
- En Valencia solo se permite el alquiler vacacional cuando no supera los 60 días al año, y si hablamos de un piso turístico, para que sea legal no puede estar situado en la misma planta que una vivienda residencial. Respecto a las tasas turísticas, son de 1,5 o 1€, dependiendo de si es un piso turístico de categoría superior o uno de categoría estándar.
- En Palma de Mallorca el ayuntamiento prohibió el alquiler vacacional en 2018, pero en 2021 el tribunal local anuló la medida y desde entonces ya se puede hacer, contando siempre con un número de registro y una autorización de la Consejería de Turismo. Se paga, asimismo, una tasa conocida como ecotasa turística, que oscila entre el euro y 4€ diarios dependiendo de cuándo sea la estancia y de la cantidad de llaves de la vivienda turística.
- En Madrid, todo lo que sea un alquiler vacacional de menos de 90 días al año es legal; el que sea superior necesitaría cumplir con las medidas del Plan Especial de Hospedaje, como que el piso turístico contara con un acceso independiente al residencial. No cuenta con tasas turísticas.
- En Barcelona, la concesión de licencias —necesarias para poder ofrecer el piso en alquiler vacacional— está estancada; los que tienen, deben cumplir una serie de normas como comunicárselo al ayuntamiento, disponer de una cédula de habitabilidad y no alojar a más personas de las indicadas, tener la vivienda completamente amueblada y en un excelente estado de higiene y debe haber un cartel con el número de licencia en el interior, entre otras cosas. Tiene una tasa turística alta, en comparación a otras ciudades: entre los 2,25€ de la Generalitat y los 3,25€ del ayuntamiento hace un total de 5,50€ por personas y noche.
- En Canarias también deben cumplirse toda una serie de requisitos: por ejemplo, contar con cédula de habitabilidad, que la vivienda esté equipada y tenga unas medidas mínimas determinadas por estancia, que cuente con una placa con el número obtenido en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias o tenga hojas de reclamaciones para los huéspedes. No existe la tasa turística, pero ya se está debatiendo sobre implementarla.
Son solo algunos aspectos de los destinos más turísticos de nuestro país; según dónde estén los alquileres vacacionales que gestiones tendrás que consultar una normativa local u otra.
Alquiler vacacional con y sin servicios de hospedaje
Empezaremos matizando con algo llamado «servicios de hospedaje». Si en el alquiler a tu inquilino temporal los incluyes o no, el tratamiento fiscal del apartamento vacacional será de una forma u otra.
Alquiler vacacional con servicios de hospedaje
Se refiere a servicios que le hacen la estancia lo más agradable posible a los huéspedes que van a relajarse unos días, como por ejemplo:
- Servicio de recepción y de atención al cliente 24/7
- Servicio de limpieza periódica del inmueble
- Servicio de cambio de ropa de cama y toallas periódico
- Servicio de lavandería
- Servicio de custodia de maletas
- Ofrecer prensa
- Y proveer de servicios de restauración
En este primer caso, en el que el alquiler vacacional ofrece servicios de hospedaje, tú —o tu empresa de gestión de alquileres turísticos— tendréis que considerar tres impuestos: IAE, IVA e IRPF o IS.
Son los mismos en caso de no proporcionar estos servicios, pero su tratamiento varía, como vemos enseguida.
Pero quédate con esto: si proporcionas servicios de hospedaje, los rendimientos del alquiler vacacional se considerarán actividad económica.
Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje
¿A qué se refiere la normativa en este caso?
- Limpieza del apartamento… pero antes de que entre el inquilino y después de su salida
- Cambio de la ropa de cama, toallas y amenities del baño, también antes de la entrada y después de la salida de los huéspedes
- Limpieza de las zonas comunes
- Asistencia técnica y mantenimiento por reparaciones
En este caso el alquiler del apartamento tributaría de otra forma. Ya no serían ingresos obtenidos por una actividad económica como en el caso anterior, sino un rendimiento de capital inmobiliario. Y eso lo cambia todo. Hablamos de los mismos impuestos, sí —IAE, IVA e IRPF o IS—, pero el tratamiento varía como explicamos a continuación.
Sobre la tributación: cómo declarar el alquiler vacacional en España
Los impuestos a tener en cuenta como vivienda vacacional son:
#1 El IAE o Impuesto de Actividades Económicas
El IAE es un impuesto local que, como los otros, depende de si en tus apartamentos ofreces servicios de hospedaje o no.
¿Los ofreces? Es decir, ¿estamos hablando de actividad económica?
Entonces tendrás que pagar el impuesto… solo cuando el rendimiento neto sea superior al millón de euros. Si no llegas a esa cifra con tantos ceros, te libras de pagar un solo euro.
Lo que no puedes eludir es el registro de la vivienda vacacional en el censo como «alojamientos turísticos extrahoteleros», algo para lo que necesitarás el modelo 036 o 037.
El modelo 036 de la agencia Tributaria es el que te sirve para darte de alta como autónomo o como empresa, mientras que el 037 está simplificado y se dirige solo a autónomos.
Si, como decimos, ofreces servicios de hospedaje, te darás de alta en el epígrafe 685 del IAE.
¿Y si no, porque estás en el segundo grupo anterior y ya no hablamos de actividad económica, sino de rendimiento de capital inmobiliario?
Pues se dan dos posibles casos:
- Tendrías que registrarte en el epígrafe 861.1, como «alquiler de viviendas»
- Aunque si ofreces solamente ese apartamento y siempre así, sin servicios de hospedaje —y por ende, exento de IVA, como veremos ahora—, no necesitarás ni censarte
Si tienes varios apartamentos turísticos pero ninguno de ellos ofrece servicios de hospedaje, no hay registro.
Pero tiene que ser un uso exclusivo; a la que uno los ofrezca y aparezca el IVA, tendrás que darte de alta en el censo con el modelo 036 o 037.
#2 El IVA del alojamiento turístico
El tratamiento del IVA es sencillo.
En el primer caso, en el que se considera el alquiler vacacional una actividad económica, tendrás que aplicar un IVA del 10% en las facturas a los huéspedes.
Y, lógicamente, podrás deducirte los gastos relacionados con la actividad, como en cualquier otra actividad económica.
En su totalidad, además, algo que cambia en el rendimiento de capital inmobiliario.
¿De qué gastos deducibles del alquiler vacacional hablamos? A continuación algunos:
- Reparaciones y mantenimientos: cambio de tuberías, arreglar el horno, etc.
- Seguros: responsabilidad civil, robos, inundaciones,
- Impuestos y tasas: IBI, comunidad del edicio, etc.
- Intereses de préstamo para la compra del inmueble
- Las comisiones de las plataformas de distribución como Airbnb
- Suministros como luz, agua, gas e Internet
- Servicios profesionales independientes: limpieza, gestoría, pago de software para conseguir reservas directas, etc.
- La amortización del inmueble
En definitiva: todo aquello que necesites gastar para hacer funcionar el alquiler vacacional.
Eso sí: necesitarás las facturas de todos ellos para poder justificarlos en caso de que Hacienda te pregunte.
Ahora bien, si pasamos a la consideración de rendimiento de capital inmobiliario, una buena noticia: la actividad está exenta de IVA en sí misma.
Eso sí, pagarás el IVA de los servicios profesionales que emplees —como los que acabamos de ver—, que a su vez te podrás deducir como gasto al calcular el rendimiento neto.
Pero no en su totalidad, sino solo para el tiempo que hayas tenido tu vivienda destinada a ese uso.
Tendrás que prorratear el gasto. El resultado, eso sí, podrás deducírtelo al completo a la hora de hacer los cálculos anuales de IRPF o IS.
#3 IRPF o IS
¿La gestión de los apartamentos turísticos la haces a tu nombre? Pues hablamos de IRPF. Si por lo contrario la haces a nombre de una empresa, estamos hablando de Impuesto de Sociedades.
Sea cual sea el caso, aquí también es importante distinguir entre actividad económica y rendimiento de capital inmobiliario.
Si hablamos de actividad económica —prestas servicios de hospedaje—, el rendimiento obtenido cuenta como ingreso a la hora de hacer las cuentas anuales. Es el caso normal, en el que tienes ingresos y gastos y los declaras. Por lo contrario, si es un rendimiento de capital mobiliario, hay que atender a dos matices:
- Tributar también por el tiempo en que la vivienda no ha estado alquilada, a razón de alrededor de un 1% – 2,2% del valor catastral de la propiedad.
- Si tienes a una persona trabajando con contrato a jornada completa en la propiedad: los ingresos pasan a declararse como actividad económica
Son tres impuestos —uno de ellos de carácter censal— y el tratamiento dependerá de si prestas servicios de hospedaje —actividad económica— o no —rendimiento de capital inmobiliario—.
El papel de Airbnb, Vrbo y otras OTAs
Con total probabilidad si te dedicas a la actividad del alquiler vacacional, publicas tus alojamientos en plataformas como Airbnb, Vrbo, Booking, Homestay, entre otras. Y, ¿cómo repercute en tu declaración del alquiler? Éste es un gasto más deducible y tienes que declarar los ingresos de tu alquiler vacacional.
Hacienda exige a estas plataformas que presenten dos documentos informativos: el modelo 179 o el modelo 238.
En ellos, los intermediarios informan de tu nombre e ingresos obtenidos en sus plataformas. Vamos, que Hacienda se entera aunque tú no le digas nada.
Preguntas frecuentes sobre declarar el alquiler vacacional en España
Para ayudar al lector, hemos querido recopilar algunas de las preguntas más frecuentes alrededor de la declaración de los alquileres vacacionales.
¿Qué pasa si no declaro mi alquiler vacacional?
La Agencia Tributaria puede sancionarte por un valor de entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada. Por ejemplo, si dejas de declarar 30.000€ sería una sanción de entre 15.000 y 45.000€.
¿Qué gastos puedo deducirme de la cuota anual para la Renta o Impuesto de Sociedades?
Cualquiera relacionado con la actividad: reparaciones, seguros, impuestos, intereses de préstamos, amortizaciones, suministros, comisiones de OTAs y otras plataformas de distribución, servicios independientes…
Eso sí: si hablamos de rendimiento de capital inmobiliario, las deducciones tendrás que prorratearlas, para deducirte solo lo que corresponde al período en que la vivienda turística ha estado puesta en alquiler.
¿Dónde puedo encontrar más información sobre cómo declarar el alquiler vacacional?
El origen de todo está en la web de la Agencia Tributaria, aunque también pueden interesarte la ley de IVA, la de IRPF, la del Impuesto de Sociedades y los decretos locales publicados por las comunidades autónomas y ayuntamientos. Por ejemplo, el de la Comunidad Valenciana, el decreto 10/2021, está aquí.
¿Qué es lo esencial en cuanto a declarar el alquiler vacacional?
Para que las viviendas que gestionas puedan ser consideradas alquiler vacacional tendrán que cumplir unos requisitos determinados por la legislación local. Si los cumplen, estás ante dos supuestos: si prestas servicios de hospedaje o no.
Si los prestas, hablaremos de actividad empresarial y si no, de rendimiento de capital inmobiliario. En función de lo que sea, habrá un tratamiento distinto en los tres impuestos a tener en cuenta: el IGC, el IVA y el IRPF/Impuesto de Sociedades.
¿Y la reducción del 50% al declarar los ingresos del alquiler?
La Ley de Vivienda contempla que al declarar una vivienda de alquiler en tu Renta, pagues la mitad de IRPF. Pues en este caso, no: al darle un uso turístico, esta reducción desaparece.
¿Qué es lo más prudente al declarar el alquiler vacacional?
Aunque todo está explicado, la legislación cambia rápidamente y en cuanto empieces a declarar tu vivienda vacacional en la Renta o Impuesto de Sociedades posiblemente te surjan dudas sobre la marcha. Además de que existen leyes locales que rigen cuándo se considera un alquiler vacacional y cuándo no. Así que nuestro consejo es que pidas ayuda a personal experto en la materia. Que te diga cuánto has de pagar exactamente, cómo declarar los rendimientos, cómo deducirte los gastos y evitar sorepresas inesperadas por parte de Hacienda.
