Si gestionas viviendas de uso turístico en España, sabes que la operativa diaria ya es suficientemente compleja. Pero hay algo que no puedes dejar en segundo plano: los impuestos del alquiler vacacional.
La tributación del alquiler vacacional no se limita a presentar la Renta una vez al año. Implica saber cuándo aplicar el IVA del alquiler vacacional, cómo declarar correctamente los ingresos, qué modelos debes presentar (como el 036 o el 037, y los nuevos modelos informativos que han sustituido al antiguo modelo 179), y sobre todo si tu actividad se considera actividad económica o rendimiento de capital inmobiliario.
Y si administras varias viviendas, el impacto es aún mayor. La fiscalidad del alquiler turístico afecta directamente a tu margen, a la transparencia con tus propietarios y a tu exposición ante Hacienda.
Además, el marco normativo ha evolucionado. Con el Real Decreto 1312/2024 se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para los alquileres de corta duración, estableciendo nuevas obligaciones que afectan especialmente a gestores profesionales.
¿Vivienda vacacional o alquiler vacacional?
Podría darse el caso de que tengas una vivienda —o varias— que no alquiles vacacionalmente a tiempo completo. Es decir, los meses de verano los alquilas, pero de octubre a mayo es como una segunda vivienda.
En tal caso, los ingresos del período de alquiler vacacional tendrás que tributarlos como tal, con sus deducciones fiscales, mientras que el resto del tiempo declararás en tu Renta o Impuesto de Sociedades de tu empresa que, simplemente, tienes una segunda vivienda.
Entonces… ¿qué es alquiler vacacional y qué no?
Aquí es donde entran en juego las normas autonómicas y de los ayuntamientos.
Hasta 2013, lo relativo a estas consideraciones estaban publicadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero desde entonces hay que consultar la legislación local para saber si cumples los requisitos de alquiler vacacional o no.
¿Qué determinan esas normas locales? A continuación algunos casos:
- Las licencias para la gestión del alquiler vacacional
- Cuánto tiempo como máximo puedes tener un alojamiento alquilado
- Cómo debe estar registrada la vivienda
- Las tasas turísticas
- Normas de convivencia y seguridad
- Sanciones por incumplimiento
Algunas normas locales (por ciudad) destacadas del territorio español son:
- En Valencia solo se permite el alquiler vacacional cuando no supera los 60 días al año, y si hablamos de un piso turístico, para que sea legal no puede estar situado en la misma planta que una vivienda residencial. Respecto a las tasas turísticas, son de 1,5 o 1€, dependiendo de si es un piso turístico de categoría superior o uno de categoría estándar.
- En Palma de Mallorca el ayuntamiento prohibió el alquiler vacacional en 2018, pero en 2021 el tribunal local anuló la medida y desde entonces ya se puede hacer, contando siempre con un número de registro y una autorización de la Consejería de Turismo. Se paga, asimismo, una tasa conocida como ecotasa turística, que oscila entre el euro y 4€ diarios dependiendo de cuándo sea la estancia y de la cantidad de llaves de la vivienda turística.
- En Madrid, todo lo que sea un alquiler vacacional de menos de 90 días al año es legal; el que sea superior necesitaría cumplir con las medidas del Plan Especial de Hospedaje, como que el piso turístico contara con un acceso independiente al residencial. No cuenta con tasas turísticas.
- En Barcelona, la concesión de licencias —necesarias para poder ofrecer el piso en alquiler vacacional— está estancada; los que tienen, deben cumplir una serie de normas como comunicárselo al ayuntamiento, disponer de una cédula de habitabilidad y no alojar a más personas de las indicadas, tener la vivienda completamente amueblada y en un excelente estado de higiene y debe haber un cartel con el número de licencia en el interior, entre otras cosas. Tiene una tasa turística alta, en comparación a otras ciudades: entre los 2,25€ de la Generalitat y los 3,25€ del ayuntamiento hace un total de 5,50€ por personas y noche.
- En Canarias también deben cumplirse toda una serie de requisitos: por ejemplo, contar con cédula de habitabilidad, que la vivienda esté equipada y tenga unas medidas mínimas determinadas por estancia, que cuente con una placa con el número obtenido en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias o tenga hojas de reclamaciones para los huéspedes. No existe la tasa turística, pero ya se está debatiendo sobre implementarla.
Son solo algunos aspectos de los destinos más turísticos de nuestro país; según dónde estén los alquileres vacacionales que gestiones tendrás que consultar una normativa local u otra.
Actividad económica vs rendimiento de capital inmobiliario: la diferencia que cambia tus impuestos
Aquí es donde muchos gestores se equivocan.
En el alquiler vacacional, la gran frontera fiscal está en determinar si tu actividad se considera actividad económica o rendimiento de capital inmobiliario. Y esa calificación no es menor: cambia el tratamiento del IVA, del IRPF o Impuesto de Sociedades y tus obligaciones formales.
¿Cuándo se considera actividad económica el alquiler vacacional?
Existe actividad económica cuando el alquiler no se limita a poner la vivienda a disposición del huésped y se prestan servicios propios de la industria hotelera.
No hablamos de gestiones puntuales. Hablamos de servicios continuados durante la estancia.
Ejemplos habituales:
-
Recepción o atención al cliente continuada
-
Limpieza periódica durante la estancia
-
Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia
-
Servicio de lavandería
-
Custodia de equipaje
-
Servicios de restauración
En este escenario:
-
El servicio está sujeto y no exento de IVA al 10%
-
Los ingresos tributan como rendimientos de actividad económica (o en el Impuesto sobre Sociedades si operas como empresa)
-
Puedes deducir los gastos vinculados a la actividad siguiendo las reglas generales de actividades económicas
-
Debes estar dado de alta censal (modelo 036 o 037) y en el epígrafe de IAE correspondiente
Además, la Dirección General de Tributos ha confirmado (consulta V1130-24) que los alquileres turísticos con servicios propios de la industria hotelera se consideran actividad económica incluso aunque no exista una persona empleada a jornada completa dedicada a la gestión.
Para gestores profesionales con estructura operativa, este suele ser el escenario más habitual.
¿Cuándo es rendimiento de capital inmobiliario?
Si únicamente se pone la vivienda a disposición del huésped y los servicios prestados son los mínimos indispensables para su uso, estamos ante rendimientos del capital inmobiliario.
Ejemplos típicos:
-
Limpieza antes de la entrada y después de la salida
-
Cambio de ropa de cama solo al inicio y al final de la estancia
-
Mantenimiento o asistencia técnica puntual
-
Limpieza de zonas comunes
En este caso:
-
El alquiler está exento de IVA
-
Los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario
-
Los gastos deben prorratearse según el período efectivamente alquilado
-
Existe imputación de renta inmobiliaria por los días en que la vivienda está vacía y a disposición del propietario
| Concepto | Actividad económica | Capital inmobiliario |
|---|---|---|
| Servicios durante la estancia | Sí (tipo hotelero) | No |
| IVA | 10% | Exento |
| Tipo de rendimiento | Actividad económica | Capital inmobiliario |
| Deducción de gastos | Según reglas de actividad económica | Prorrateada |
| Imputación por días vacíos | No | Sí |
¿Y por qué esta distinción importa si gestionas varias viviendas?
Cuando administras múltiples propiedades, esta clasificación no es teórica.
Afecta a tu estructura fiscal, a tu flujo de caja (por el IVA), a tu planificación contable y a cómo reportas a propietarios.
Un servicio mal encuadrado puede cambiar completamente tu tratamiento fiscal.
Y eso, cuando gestionas 30, 50 o 80 viviendas, deja de ser un detalle.
Sobre la tributación: cómo declarar el alquiler vacacional en España
Los impuestos a tener en cuenta como vivienda vacacional son:
#1 El IAE o Impuesto de Actividades Económicas
El IAE es un impuesto local que, como los otros, depende de si en tus apartamentos ofreces servicios de hospedaje o no.
¿Los ofreces? Es decir, ¿estamos hablando de actividad económica?
Entonces tendrás que pagar el impuesto… solo cuando el rendimiento neto sea superior al millón de euros. Si no llegas a esa cifra con tantos ceros, te libras de pagar un solo euro.
Lo que no puedes eludir es el registro de la vivienda vacacional en el censo como «alojamientos turísticos extrahoteleros», algo para lo que necesitarás el modelo 036 o 037.
El modelo 036 de la agencia Tributaria es el que te sirve para darte de alta como autónomo o como empresa, mientras que el 037 está simplificado y se dirige solo a autónomos.
Si, como decimos, ofreces servicios de hospedaje, te darás de alta en el epígrafe 685 del IAE.
¿Y si no, porque estás en el segundo grupo anterior y ya no hablamos de actividad económica, sino de rendimiento de capital inmobiliario?
Pues se dan dos posibles casos:
- Tendrías que registrarte en el epígrafe 861.1, como «alquiler de viviendas»
- Aunque si ofreces solamente ese apartamento y siempre así, sin servicios de hospedaje —y por ende, exento de IVA, como veremos ahora—, no necesitarás ni censarte
Si tienes varios apartamentos turísticos pero ninguno de ellos ofrece servicios de hospedaje, no hay registro.
Pero tiene que ser un uso exclusivo; a la que uno los ofrezca y aparezca el IVA, tendrás que darte de alta en el censo con el modelo 036 o 037.
#2 IVA del alquiler vacacional: cuándo aplicas el 10 % y cuándo la operación está exenta
El tratamiento del IVA en el alquiler vacacional no depende tanto de cómo tributes en IRPF o Impuesto de Sociedades, sino de un criterio específico de la Ley del IVA (LIVA):
👉 si se prestan o no servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Ese es el verdadero punto de inflexión.
#2.1 Cuando el arrendador integra servicios propios de la industria hotelera
Si el arrendador ofrece, como parte del precio del alojamiento, servicios complementarios propios de la industria hotelera —como limpieza periódica durante la estancia, cambio periódico de ropa, recepción o atención continuada, restauración, lavandería o custodia de equipaje— el alquiler:
-
Está sujeto y no exento de IVA
-
Tributa al 10 %
-
Genera derecho a deducir el IVA soportado vinculado a la actividad
La clave está en que estos servicios estén integrados en el precio del alojamiento y prestados por el propio arrendador como parte del servicio global.
En este escenario:
-
Debes repercutir IVA al huésped
-
Presentar modelo 303 trimestral
-
Presentar modelo 390 anual (salvo exoneración específica)
Aquí gestionas IVA como cualquier actividad empresarial sujeta.
Matiz importante: quién presta el servicio y cómo se factura
No siempre que “hay servicios” se pasa automáticamente al 10 %.
Hay dos situaciones relevantes:
-> Si los servicios los presta una empresa tercera en nombre propio al huésped (por ejemplo, una empresa de limpieza que factura directamente al cliente), el arrendamiento puede mantenerse sujeto y exento, y esos servicios tributarán aparte.
-> Si los servicios se ofrecen de forma opcional y con precio independiente, la DGT ha considerado que el arrendamiento puede seguir exento y que solo los servicios adicionales tributan según su naturaleza.
El 10 % aplica cuando el arrendador integra esos servicios hoteleros en el precio único del alojamiento.
La estructura contractual y de facturación importa.
Cuando solo hay puesta a disposición del inmueble
Si el alquiler se limita a la mera puesta a disposición de la vivienda para uso turístico y los únicos servicios incluidos son los mínimos indispensables (limpieza antes/después de la estancia, mantenimiento puntual), entonces:
- La operación está sujeta pero exenta de IVA
- No existe derecho a deducir el IVA soportado
- El IVA de tus proveedores se integra como mayor gasto en IRPF o IS
En este caso:
- No presentas modelo 303 por esta actividad concreta si no realizas otras operaciones sujetas y no exentas
- Los ingresos tributan como capital inmobiliario en IRPF o como ingreso ordinario en IS
Además, estos arrendamientos pueden quedar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), según la normativa autonómica aplicable, siendo el obligado tributario el inquilino.
| Escenario | Tratamiento IVA | Derecho a deducción |
|---|---|---|
| Servicios hoteleros integrados en precio y prestados por el arrendador | Sujeto y no exento (10 %) | Sí |
| Servicios prestados por terceros en nombre propio o facturados aparte | El arrendamiento puede seguir exento | Solo los servicios tributan |
| Solo puesta a disposición del inmueble | Sujeto y exento | No |
Por qué esto es crítico si gestionas varias viviendas
Cuando administras 20, 40 o 80 viviendas:
- Un cambio de calificación afecta a toda tu estructura de IVA
- Impacta directamente en tu flujo de caja
- Puede alterar tu margen real
- Modifica tus obligaciones formales
En operaciones pequeñas es un matiz.
En estructuras profesionales, es arquitectura fiscal.
Error frecuente en la práctica
No basta con omitir servicios en el contrato.
La AEAT y la DGT analizan la realidad efectiva de los servicios prestados al huésped.
Si en la práctica estás prestando servicios hoteleros integrados en el alojamiento, el alquiler tributa al 10 %, aunque el contrato diga otra cosa.
#3 IRPF o Impuesto sobre Sociedades: cómo tributan los ingresos del alquiler vacacional
Una vez determinada la calificación fiscal del alquiler, actividad económica o mera puesta a disposición del inmueble, toca analizar cómo se declaran los ingresos.
Aquí la primera distinción es estructural:
Si operas como persona física → tributas en IRPF
Si operas a través de una sociedad → tributas en Impuesto sobre Sociedades (IS)
Y el tratamiento no es idéntico.
Cuando el alquiler es actividad económica (IRPF)
En el IRPF, el artículo 27.2 establece que el arrendamiento de inmuebles tiene la consideración de actividad económica cuando exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión.
Sin embargo, la Dirección General de Tributos (consulta V1130-24) ha aclarado que, en el caso de viviendas turísticas con servicios propios de la industria hotelera, los rendimientos se consideran de actividad económica incluso aunque no exista persona empleada a jornada completa, al encajar en el artículo 27.1 como prestación de servicios con organización de medios.
En este escenario:
Los ingresos se declaran como rendimientos de actividades económicas
Se aplican las reglas generales: ingresos – gastos deducibles = rendimiento neto
El inmueble se considera afecto a la actividad
Y un punto clave:
-> No procede imputación de rentas inmobiliarias por los días no alquilados, ya que el inmueble no está “a disposición del contribuyente” a efectos del artículo 85 LIRPF.
Cuando el alquiler es rendimiento de capital inmobiliario (IRPF)
Si no se prestan servicios propios de la industria hotelera y el alquiler se limita a la mera puesta a disposición del inmueble, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario.
Aquí aparecen dos consecuencias técnicas relevantes:
Imputación de rentas por días no alquilados
Debe declararse una renta inmobiliaria imputada por los días en que el inmueble esté vacío y a disposición del propietario.
El cálculo general es:
-
1,1 % del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años
-
2 % del valor catastral en el resto de los casos
Y siempre prorrateado por los días no alquilados.
Prorrateo obligatorio de gastos
Los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, amortización, suministros, intereses, etc.) solo pueden deducirse en proporción al período en que el inmueble ha estado efectivamente alquilado.
No es posible deducir el 100 % si la vivienda solo ha estado alquilada parte del año.
¿Qué ocurre en el Impuesto sobre Sociedades?
En sociedades no existe la categoría de “rendimiento de capital inmobiliario” propia del IRPF.
Los ingresos derivados del alquiler se integran siempre como ingresos de la actividad empresarial en el Impuesto sobre Sociedades, aplicando la regla general de determinación de la base imponible (resultado contable ajustado fiscalmente).
Por tanto, la distinción capital inmobiliario vs actividad económica es una categoría relevante en IRPF de personas físicas, no en IS.
¿Se aplica la reducción del 50 % (o 60 % , 70 % , 90 %)?
No.
Las reducciones previstas en la Ley 12/2023 para alquiler de vivienda habitual —50 % general, con mejoras hasta el 60 %, 70 % o 90 % en determinados supuestos— se aplican exclusivamente a contratos de arrendamiento de vivienda habitual del arrendatario.
Los alquileres turísticos y de temporada están expresamente excluidos de este régimen.
En consecuencia, ninguna de estas reducciones resulta aplicable al alquiler vacacional.
El papel de Airbnb, Booking.com, Vrbo y otras OTAs en tu fiscalidad
Si gestionas alquiler vacacional, lo más probable es que distribuyas tus viviendas en plataformas como Airbnb, Booking.com o Vrbo.
Y aquí hay algo importante:
-> los ingresos obtenidos a través de estas plataformas deben declararse íntegramente, independientemente de cómo cobres o de si el dinero pasa primero por la OTA.
Las comisiones que te cobran son gasto deducible.
Pero los ingresos brutos deben incluirse en tu declaración.
¿Qué información recibe Hacienda?
Las plataformas están obligadas a suministrar información a la Agencia Tributaria mediante modelos informativos.
El antiguo modelo 179 (Declaración informativa trimestral de cesión de uso de viviendas con fines turísticos) fue derogado.
En la actualidad, la obligación de información se articula a través de los nuevos modelos informativos que han sustituido ese sistema, como el modelo 238, mediante los cuales las plataformas comunican a Hacienda los datos de los arrendadores y los importes obtenidos.
Es decir:
Hacienda conoce quién alquila, cuánto ingresa y a través de qué intermediario.
¿Qué implica esto para el gestor profesional?
No declarar ingresos esperando que “no se detecten” no es una estrategia viable.
La información está cruzada automáticamente.
Las discrepancias generan comprobaciones y posibles sanciones.
Además, con la entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, el control y trazabilidad de los alquileres de corta duración se refuerza aún más.
Para gestores con múltiples viviendas, esto no es solo una cuestión fiscal: es gestión de riesgo.
Preguntas frecuentes sobre declarar el alquiler vacacional en España
Para ayudar al lector, hemos querido recopilar algunas de las preguntas más frecuentes alrededor de la declaración de los alquileres vacacionales.
¿Qué pasa si no declaro mi alquiler vacacional?
La Agencia Tributaria puede imponer sanciones que, con carácter general, oscilan entre el 50 % y el 150 % de la cuota dejada de ingresar, en función de la gravedad de la infracción, además de intereses de demora.
En determinados supuestos también pueden aplicarse recargos por presentación extemporánea.
Las plataformas como Airbnb o Booking suministran información a Hacienda mediante modelos informativos y otros sistemas de reporte que permiten el cruce automatizado de datos.
No declarar ingresos suele terminar en regularización, liquidación complementaria y sanción.
¿Qué gastos puedo deducirme de la cuota anual para la Renta o Impuesto de Sociedades?
Depende de la calificación fiscal del alquiler:
Si es actividad económica, se aplican las reglas generales de gastos necesarios para la actividad.
Si es rendimiento de capital inmobiliario, los gastos deben prorratearse según los días efectivamente alquilados.
En ambos casos, los gastos deben estar justificados, registrados y vinculados al alquiler.
Entre los más habituales:
- Reparaciones y mantenimiento
- IBI y comunidad
- Seguros
- Suministros
- Intereses de préstamos
- Amortización
- Comisiones de OTAs
Importante: las mejoras que incrementan el valor del inmueble (ampliaciones, reformas estructurales relevantes) no se consideran simples reparaciones y siguen reglas específicas, normalmente vía amortización.
¿Dónde puedo consultar la normativa aplicable?
La referencia principal es la Agencia Tributaria, junto con:
- Ley del IRPF
- Ley del IVA
- Ley del Impuesto sobre Sociedades
- Normativa autonómica y municipal en materia turística
Además, desde 2024 debe tenerse en cuenta el Real Decreto 1312/2024, que regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, afectando principalmente a obligaciones de registro e información en alquileres de corta duración.
Para interpretar correctamente determinados supuestos, también existen consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos específicas sobre alquiler turístico.
¿Qué es lo esencial en cuanto a declarar el alquiler vacacional?
Para que las viviendas que gestionas puedan ser consideradas alquiler vacacional tendrán que cumplir unos requisitos determinados por la legislación local. Si los cumplen, estás ante dos supuestos: si prestas servicios de hospedaje o no.
Si los prestas, hablaremos de actividad empresarial y si no, de rendimiento de capital inmobiliario. En función de lo que sea, habrá un tratamiento distinto en los tres impuestos a tener en cuenta: el IGC, el IVA y el IRPF/Impuesto de Sociedades.
¿Se aplica la reducción del 50 % (o 60 %, 70 % o 90 %) por alquiler de vivienda?
No.
Las reducciones previstas para alquiler de vivienda habitual solo se aplican cuando el contrato tiene por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Los contratos turísticos y de temporada quedan expresamente excluidos de este régimen.
¿Cuál es la clave para declarar correctamente el alquiler vacacional?
Determinar correctamente:
-
Si existe actividad económica o mera puesta a disposición del inmueble
-
Si el alquiler está sujeto y no exento de IVA o exento
-
Qué gastos son deducibles y en qué proporción
Una clasificación incorrecta puede alterar IRPF, IVA y obligaciones formales, y derivar en regularizaciones posteriores.
¿Qué es lo más prudente al declarar el alquiler vacacional?
Aunque todo está explicado, la legislación cambia rápidamente y en cuanto empieces a declarar tu vivienda vacacional en la Renta o Impuesto de Sociedades posiblemente te surjan dudas sobre la marcha. Además de que existen leyes locales que rigen cuándo se considera un alquiler vacacional y cuándo no. Así que nuestro consejo es que pidas ayuda a personal experto en la materia. Que te diga cuánto has de pagar exactamente, cómo declarar los rendimientos, cómo deducirte los gastos y evitar sorepresas inesperadas por parte de Hacienda.
Gestiona el alquiler vacacional con control y cumplimiento normativo
Centraliza tu operativa, automatiza procesos clave y mantén tu actividad alineada con las obligaciones fiscales y regulatorias desde un único sistema.
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