¿Qué es el sector del alquiler vacacional sin datos? Para los Property Managers que no hacen un seguimiento de las métricas y los KPI de los alquileres vacacionales, el futuro les depara un montón de objetivos no cumplidos, una falta de progreso y operaciones defectuosas.
Si no sabes por dónde empezar, estos análisis pueden parecer intimidantes o incluso molestos. Por eso hemos reunido valiosos consejos de los líderes del sector para crear una lista de 15 métricas y KPI de alquileres vacacionales que, estamos seguros de que, llevarán a tu negocio al éxito.
¿Cuáles son las métricas del alquiler vacacional y por qué hay que hacer un seguimiento de ellas?
Las métricas del alquiler vacacional son valores medibles que te ayudan, como Property Manager, a:
- Seguir tu rendimiento y progreso
- Tomar decisiones basadas en datos
- Trabajar en pos de los objetivos empresariales
- Identificar y comprender las tendencias
- Resolver problemas
Desde las tasas de ocupación hasta las referencias, es esencial hacer un seguimiento de estas métricas para poder tomar decisiones basadas en hechos y no en sentimientos. Podrás calcular el retorno de la inversión (ROI) de las acciones que lleves a cabo para poder ajustar tus operaciones para obtener el máximo beneficio.
Las mejores métricas de los alquileres vacacionales para seguir, por departamento
Hemos dividido estas 15 métricas de alquiler vacacional e KPIs por departamentos para que puedas navegar fácilmente por ellos:
Métricas de ingresos
-
- Índice de ocupación
- Tarifa media diaria
- Número medio de noches de estancia
- RevPAR
- Ingresos por canal
- Valor de la transacción por canal
Métricas de las operaciones
-
- Tasa de rotación de propietarios
- Ingresos netos de explotación
- Porcentaje de reservas por canal
Métricas de marketing
-
- Referencias
- Costes de adquisición de clientes
- Tráfico del sitio web
Métricas de la experiencia de los huéspedes
-
- Mensajes de invitados enviados por mes/por canal
- Reseñas
- Participación en las redes sociales
Métricas de ingresos
Índice de ocupación
El índice de ocupación es una métrica clave que puedes utilizar para ajustar y comparar los precios. Si tu tasa de ocupación es demasiado alta en comparación con propiedades similares en la zona, podría ser un indicador de que tus precios son demasiado bajos.
Es importante tener en cuenta que tu tasa de ocupación no tiene en cuenta los días que se bloquean intencionalmente para reparaciones y otras revisiones.
Cómo hacer un seguimiento: Para calcular tu índice de ocupación, divide el número total de noches reservadas entre el número total de noches disponibles y multiplica el resultado por 100.
Tarifa media diaria (ADR – Average Daily Rate)
La tarifa media diaria (ADR) indica lo que los huéspedes están pagando por un período específico en tú propiedad de alquiler vacacional y es útil para identificar las tendencias estacionales.
Si las cifras son demasiado bajas, puede ser una señal de que hay que ajustar los precios. Para aumentar tu ADR, puedes considerar la venta adicional o la venta cruzada de servicios adicionales.
Cómo hacer un seguimiento: Para hacer un seguimiento de su ADR, divide los ingresos totales generados por una unidad entre el número de noches que se ha alquilado.
Número medio de noches de estancia
Número medio de noches de estancia es una métrica que revela el número de noches consecutivas que los huéspedes reservan su propiedad. Desde el comienzo de la pandemia, las estadísticas de los alquileres vacacionales muestran que el número medio de noches de estancia global de los alquileres vacacionales ha aumentado debido al trabajo a distancia y a las “staycations».
Cómo hacer un seguimiento: Divida el número total de noches que una propiedad fue reservada por el número total de reservas.
RevPAR
El RevPAR es una de las métricas más populares en el sector hotelero para medir el rendimiento. Utiliza la tarifa media diaria y el índice de ocupación para calcular los ingresos que generan las unidades.
El director general de Lifty Life, Connor Griffiths, cree que muchos gestores y propietarios de alquileres vacacionales suelen cometer el error de hacer un seguimiento únicamente de su tarifa media diaria o de su tasa de ocupación. Según él, «el RevPAR proporciona una visión más holística de tu rendimiento y es fundamental para entender tu propiedad, comparar con la competencia y analizar los puntos débiles.»
Cómo se calcula: Para calcular el RevPAR, multiplica tu tarifa media diaria por tu índice de ocupación.
Ingresos por canal (incluidas reservas directas)
Si anuncias tus propiedades en canales como Airbnb, Vrbo y HomeAway y tienes tu propio sitio web de reservas directas, es esencial hacer un seguimiento de tus ingresos por alquiler por canal.
Todas estas plataformas requieren tiempo y energía, por lo que al analizar los ingresos que aportan a través de un gestor de canales de alquiler vacacional (Channel Manager), podrás tomar decisiones bien informadas y distribuir tu tiempo de forma más inteligente. Esta métrica también es útil para comprender las tendencias interanuales.
Cómo hacer el seguimiento: Vea sus ingresos tanto en las OTAs como en el software de alquiler vacacional para compararlos.
Valor de la transacción por canal
Mientras que los ingresos por canal indican cuánto has ganado de un canal específico durante un período de tiempo elegido, el valor de la transacción por canal de anuncios te permite saber cuántos ingresos ha generado de una reserva en un canal específico.
Puedes utilizar esta información para saber si tus tarifas son demasiado altas o demasiado bajas en función del mercado competitivo.
Cómo hacer el seguimiento: Divide los ingresos totales generados por un canal entre el número de reservas recibidas.
Métricas de las operaciones
Tasa de rotación de propietarios
Como Property Manager, tu índice de rotación de propietarios te permite saber cuántos clientes estás reteniendo frente a cuántos estás perdiendo. Lo hace midiendo el número de propietarios que has perdido como clientes por el número total de clientes que tienes.
Thibault Masson, de Rental Scale-Up, afirma que «cuesta tanto dinero encontrar y adquirir un propietario que ver cómo se va es terrible. Asegurarse de que una empresa está midiendo cuántos propietarios se van es importante, especialmente para las grandes organizaciones.»
Hay varias razones por las que tu empresa puede tener una alta tasa de abandono. Según Masson, puede deberse a que no tienes en cuenta a los propietarios de una determinada región o a que los administradores de propiedades de la competencia han intervenido.
Además, si te has encontrado con clientes que no están a la altura del tipo de experiencia de los huéspedes que quieres ofrecer, Masson recomienda dejarlos ir y buscar propiedades que se adapten mejor a tu negocio de alquiler vacacional.
Cómo hacer un seguimiento: Divide el número total de clientes perdidos entre el número de clientes totales y multiplica el resultado por 100.
Ingresos netos de explotación (NOI – Net Operating Income)
The net operating income (NOI) is the revenue that a property earns once the operating expenses have been deducted. It’s an important metric to examine your vacation rental profitability, which can be improved by reducing your operating costs and reviewing your business model.
How to track it: Subtract your operating expenses from your total revenue.
Los ingresos netos de explotación son los ingresos que obtiene una propiedad una vez deducidos los gastos de explotación. Es una métrica importante para examinar la rentabilidad de tu alquiler vacacional, que puede mejorarse reduciendo los gastos de explotación y revisando tu modelo de negocio.
Cómo hacer el seguimiento: Sustrae tus gastos de explotación de tus ingresos totales.
Porcentaje de reservas por canal (incluidas reservas directas)
Al igual que los ingresos por canal o el valor de la transacción por anuncio, el porcentaje de reservas por canal puede orientarte hacia problemas que quizá no hayas notado antes.
¿Has dedicado menos tiempo a mantener una determinada plataforma y ahora tienes un rendimiento inferior? Esta métrica es una clara señal para actualizar tus descripciones y fotos para atraer más clientes y aumentar tu porcentaje de reservas.
Cómo hacer el seguimiento: Divide el número de reservas entre los días de un período determinado y multiplica el resultado por 100.
Métricas de marketing
Referencias
Mark Simpson, fundador de Boostly, cree que el sector del alquiler vacacional vive y muere por el número de referencias que un anfitrión obtiene de sus huéspedes. Las referencias son esencialmente un método de marketing de boca a boca en el que los clientes recomiendan tu negocio a otras personas de su red.
Simpson retomó su negocio familiar hace 10 años y una de las primeras cosas que hizo fue crear un programa de referencias en el que enviaba un correo electrónico a cada huésped a la salida, pidiéndoles que compartieran los datos de su negocio con familiares y amigos.
Cuando estas referencias daban lugar a reservas, el huésped recibía un regalo por correo. Simpson hacía un seguimiento de todo en una hoja de Google y aplicaba la regla del 80/20 cada año para saber qué 20% de sus huéspedes habían recomendado el negocio, generando así el 80% de sus ingresos. En Navidad, ese 20% recibía siempre un regalo especial.
Este método tiene un importante retorno de la inversión y es la vía rápida para crear embajadores a largo plazo para su negocio.
Cómo hacer el seguimiento: Organiza una hoja de cálculo de seguimiento de referencias para estar siempre al tanto.
Costes de adquisición de clientes (CAC – Customer acquisition cost)
El coste de adquisición de clientes hace exactamente eso: mide el coste de adquisición de un nuevo cliente. Estos costes pueden atribuirse a tu método de marketing, que suele ir desde la creación de contenidos en las redes sociales hasta la publicación de anuncios en diversos canales.
Conocer el coste de adquisición de un cliente puede ayudarte a mejorar tu estrategia de adquisición para retener más clientes.
Cómo hacer el seguimiento: Divide sus ingresos totales gastados en marketing por el número de clientes adquiridos.
Tráfico del sitio web
Has invertido tiempo en la creación de un sitio web de alquileres vacacionales con estrategias de reserva directa y ahora te preguntas si tus esfuerzos están teniendo impacto.
El tráfico de tu sitio web te permitirá saber cuántas personas están viendo tu negocio en un período determinado. Puedes utilizar esto para hacer un seguimiento de tu rendimiento y hacer mejoras en el camino.
Cómo hacer el seguimiento: A través del software de alquiler vacacional o de herramientas como Google Analytics y SEMRush.
Métricas de la experiencia de los huéspedes
Mensajes de invitados enviados por mes/por canal
El número de mensajes que envías determina el tiempo que dedicas a cada huésped por canal y el coste de cada mensaje. Esta es una información clave para los property managers y los propietarios de alquileres vacacionales que quieren escalar sus negocios y hacer crecer su equipo.
Cómo hacer el seguimiento: Para optimizar tu estrategia de mensajería, empieza a automatizar los correos electrónicos y los mensajes de texto.
Reseñas
Las reseñas generan confianza y pueden ser un factor decisivo a la hora de reservar un alojamiento. Según Connor Griffiths, «las reseñas son fundamentales para el éxito de su propiedad en OTAs como Airbnb y Vrbo. Tienen un impacto en el SEO de las OTAs, en los ingresos, en la ocupación y en casi cualquier otra métrica importante.»
Cómo hacer el seguimiento: La mayoría de las OTAs y los sitios web de reservas directas generan una calificación general basada en las reseñas.
Participación en las redes sociales
La participación en las redes sociales es esencialmente una medida de cómo la gente está interactuando con su cuenta a través de los likes, los comentarios, las acciones, los clics y las visitas al perfil. Es una cifra muy importante que te ayudará a optimizar futuras publicaciones y a aumentar tu rendimiento con el tiempo.
Cómo hacer el seguimiento: La mayoría de las plataformas de redes sociales te permitirán conocer tus índices de participación. Sin embargo, si quieres calcularlo manualmente, sólo tienes que dividir el número total de interacciones recibidas por el número total de seguidores y multiplicar el resultado por 100.
Conclusión
Antes de lanzarte de cabeza y hacer un seguimiento de todas estas 15 métricas y KPI de alquileres vacacionales a la vez, empieza por elegir algunas de cada categoría. Por encima de todo, recuerda aprovechar el software de alquiler vacacional y otras herramientas útiles que le ayudarán a escalar tu negocio y aumentar los ingresos.
