Diese 5 Tipps werden Ihnen helfen, die Rentabilität Ihres Ferienvermietungsgeschäfts zu steigern

Wenn es darum geht, ein erfolgreiches Unternehmen im Bereich der Ferienvermietung zu führen, sind sowohl die Einnahmen als auch die Rentabilität wichtige Faktoren. 

Da es sich bei den Einnahmen um den Gesamtbetrag des erwirtschafteten Geldes handelt, während der Gewinn das verbleibende Einkommen nach Abzug der Ausgaben ist, ist es tatsächlich möglich, einen Nettoverlust zu erwirtschaften und dennoch Einnahmen zu erzielen. Vor diesem Hintergrund sollten sich Immobilienverwalter gerade in diesen schwierigen Zeiten darauf konzentrieren, die Rentabilität ihrer Ferienvermietungen zu steigern, um ein nachhaltiges und langfristiges Geschäft zu erhalten. 

Avantio und AJL Atelier haben sich zusammengetan, um eine 360-Rentabilitätslösung anzubieten, und haben sich kürzlich in einem Webinar auf fünf der wichtigsten Tipps zur Verbesserung der Rentabilität von Kurzzeitmietobjekten konzentriert. An dem Webinar nahmen Simon Lehmann, CEO und Mitbegründer von AJL Atelier, Kyle Davies, Senior Account Executive bei Avantio, und Manuel Giner, CEO von Avantio, teil. 

In diesem Artikel haben wir die wertvollen Ratschläge dieser Experten genutzt, um Ideen und praktische Maßnahmen vorzustellen, die professionelle Immobilienverwalter nutzen können, um ihr Geschäft zu verbessern.

Die Schwachstellen eines professionellen Property Managers 

Wie uns die COVID-19-Pandemie vor Augen geführt hat, sind die professionellen Immobilienverwalter und das Gastgewerbe im Allgemeinen extrem anfällig für die Auswirkungen unvorhersehbarer Ereignisse.

AirDNA und STR veröffentlichte im Jahr 2020 einen Bericht, in dem die Auswirkungen der Pandemie auf die Ferienvermietung analysiert wurden. Sie stellten fest, dass „die weltweiten Neubuchungen um 47 % zurückgingen, von über 2,3 Millionen im Januar 2020 auf nur 1,2 Millionen im April. Im Vergleich zum Vorjahr gingen die weltweiten Neubuchungen um 61 % zurück.

Trotz dieser besorgniserregenden Zahlen haben Immobilienverwalter, die die Rentabilität verstanden haben, die strengen Reisebeschränkungen des letzten Jahres viel eher überlebt, weil sie in der Lage waren, zu erkennen, was nicht funktionierte, und die notwendigen Änderungen vorzunehmen.

Fuente: Anna Shvets / Pexels 

Wie Sie die Rentabilität Ihrer Ferienvermietungsgeschäfts verbessern können

Um Ihnen eine bessere Vorstellung davon zu vermitteln, wie Sie die Rentabilität Ihres Ferienvermietungsgeschäfts verbessern können, geben wir Ihnen die folgenden fünf Tipps: 

1. Berechnen Sie alle Ihre fixen und variablen Kosten
2. Messen Sie die wahren Kosten der Kundenakquise 
3. Vorrang für Rentabilität 
4. Konzentration auf die Senkung der Betriebskosten 
5. Überprüfen Sie regelmäßig Ihr Geschäftsmodell und die Verträge mit den Eigentümern.

Fangen wir an. 

Tipp 1: Berechnen Sie alle Ihre festen und variablen Kosten.

Das Verständnis und die Berechnung der fixen und variablen Kosten Ihres Unternehmens ist eine der ersten und wichtigsten Möglichkeiten, die Rentabilität Ihrer Ferienvermietung zu steigern, da Sie so die Preise Ihrer Einheiten strategisch festlegen können.

Fixe Kosten sind Ausgaben, die trotz möglicher Veränderungen in einem bestimmten Zeitraum konstant bleiben, während sich variable Kosten auf Ausgaben beziehen, die mit einzelnen Einheiten verbunden sind und im Laufe der Zeit ansteigen. Einige Beispiele für Fixkosten in Ferienvermietungsunternehmen sind:

• Hypothekenzahlungen
• Gehälter der Mitarbeiter 
• Versicherung
• Grundsteuern
• Internet- und Kabelabonnements 
• Büromiete

Fuente: Charles Parker / Pexels

Die häufigsten variablen Kosten sind:

• Buchungsgebühren und Provisionen von Dritten 
• Ausgaben für Marketing
• Gebühren für Versorgungsleistungen
• Zahlungen an Eigentümer
• Reinigungsdienste
• Reparaturkosten

Was ist also zu tun, wenn diese Kosten ermittelt wurden? Ein Beispiel: Nehmen wir an, die Fixkosten einer Einheit belaufen sich auf 1.200 Euro pro Monat, während die variablen Kosten durchschnittlich 650 Euro pro Monat betragen (beachten Sie, dass sich die variablen Kosten je nach der Anzahl der Buchungen, die Sie erhalten, ändern). Damit diese Vermietung rentabel ist, müsste sie mindestens 1.850 EUR pro Monat einbringen.

Jetzt, da Sie diese Zahl kennen, wissen Sie, was Sie Gäste berechnen müssen, um rentabel zu sein. Wenn der Preis, den Sie von Ihren Gästen verlangen, unrealistisch ist, oder wenn Sie feststellen, dass Sie das ganze Jahr über auf eine 100 %ige Auslastung angewiesen sind, um kostendeckend zu arbeiten, dann wissen Sie, dass Sie Wege zur Kostensenkung finden müssen.

Unabhängig davon, ob Sie die Buchhaltung selbst führen oder mit einem Buchhalter zusammenarbeiten, ist es wichtig, dass Sie alle Ausgaben im Auge behalten. Etwas so Unbedeutendes wie ein Höflichkeitskit kann sich summieren, wenn die Buchungen zunehmen. Jedes kleine Detail muss bei den Gesamtkosten berücksichtigt werden.   

Laut Lehmann empfiehlt es sich, mindestens einmal im Jahr die fixen und variablen Kosten zu definieren, sowohl auf Unternehmensebene als auch in Bezug auf die Buchungen, um die Tarife entsprechend festlegen zu können und die Rentabilität zu gewährleisten.

Tipp 2: Messen Sie die wahren Kosten der Kundenakquise

Letztlich haben Immobilienverwalter zwei Hauptkunden: die Eigentümer und die Gäste. Wenn die Aufmerksamkeit für diese Kunden unausgewogen ist, d. h. wenn entweder die Eigentümer oder die Gäste mehr bevorzugt werden, leidet die Rentabilität des Unternehmens.

Die Messung der tatsächlichen Kundenakquisitionskosten für beide Seiten, die so genannten Customer Acquisition Cost (CAC) und Property Acquisition Cost (PAC), ist von entscheidender Bedeutung, da sie Aufschluss darüber gibt, ob Sie ein rentables Geschäft mit einer geeigneten Vertriebsstrategie betreiben:

• CACs sind Kosten, die mit der Akquisition neuer Mieter verbunden sind, wie Marketingkosten, Ihr Verkaufsteam und Provisionen von OTAs. Um sie zu berechnen, addieren Sie einfach die Kosten, die für den Erhalt von Buchungen erforderlich sind, und teilen sie durch die Gesamtzahl der akquirierten Kunden. Die Analyse dieser Kosten ist von entscheidender Bedeutung, da sie Ihnen dabei helfen kann, Ihre Kosten neu auszurichten; so könnten Sie beispielsweise feststellen, dass ein bestimmter OTA nicht mehr zu Ihrem Unternehmen passt. 
• Bei den GAPs handelt es sich um die Kosten, die bei der Akquisition eines neuen Ferienobjekts anfallen, z. B. für die Erstellung neuer Verträge und Verwaltungsaufgaben.

Um die CAC und PAC eines Immobilienverwaltungsunternehmens genau zu messen, müssen Sie auch Messgrößen wie die Abwanderungs- und Wiederholungsrate berücksichtigen. Die Abwanderungsrate, d. h. der Prozentsatz an Eigentümern, die im Unternehmen nicht verbleiben, kann die Kosten in die Höhe treiben, wenn sie positiv ist, weil sie die Immobilienverwalter zwingt, neue Verträge zu schließen. 

Das Gleiche gilt für die Berechnung der Wiederholungsrate, d. h. der Anzahl der Gäste, die ein Objekt erneut buchen. Um Ihre Wiederholungsrate zu erhöhen, ist es wichtig, sich sowohl auf Direktbuchungsstrategien als auch auf Portalbuchungen über OTAs wie Airbnb, Vrbo und HomeAway zu konzentrieren.

Lehmann ist der Meinung, dass man mindestens 50 % direktes Geschäft und 50 % indirektes Geschäft haben muss. Er sagt: „Immobilienverwalter müssen das Gleichgewicht halten und nicht alles auf eine Karte setzen. Eine Sache, auf die man sehr achten sollte, ist, dass man so viele Kanäle wie möglich hat, denn schon heute sehen wir Immobilienverwalter, die sich bei der Nachfragegenerierung ausschließlich auf Airbnb verlassen.“

„Für mich ist ein solches Unternehmen bei der Bewertung von Immobilien nicht bewertbar, weil es nur von einer einzigen Quelle abhängt, und die Pandemie hat gezeigt, dass, wenn man diesen Hahn zudreht, es keine Nachfrage mehr gibt und das Unternehmen am Ende ist”

Fuente: cottonbro / Pexels

Die Verwendung einer Software für die Ferienvermietung wie Avantio löst dieses Problem. Es ermöglicht Ihnen nicht nur die Integration mit führenden Online-Portalen und die Erhöhung der Sichtbarkeit Ihrer Unterkünfte, sondern Sie können auch Ihre eigene professionelle Website gestalten, um die Kundenbindung zu erhöhen und Ihre Marke zu etablieren.

Zusätzlich zu dem, was wir bereits erwähnt haben, trägt die Software für die Ferienvermietung zur Verbesserung Ihrer Rentabilität bei, da sie folgendes machen kann:

• Einfaches Einbinden von Rabatten und Gutscheincodes
• Zusätzliche Dienstleistungen verkaufen
• Automatisch (und strategisch) Preise anpassen 

Tipp 3: Rentabilität hat Vorrang 

Wenn Sie die Rentabilität in den Vordergrund Ihrer Vermietungsstrategie stellen, müssen Sie zusätzliche Zeit und Mühe investieren, um die Langlebigkeit Ihres Unternehmens zu gewährleisten. Diese Idee wurde in einer kürzlich von AJL Atelier durchgeführten Fallstudie zur Analyse der Rentabilität von Feeling Italy, einer Ferienvermietungsagentur mit mehr als 60 Objekten, deutlich.

Eliminieren Sie unrentable Unterkünfte aus Ihrem Portfolio.

Während der Fallstudie entdeckte AJL Atelier, dass das Unternehmen zwar auf Portfoliobasis profitabel war, aber 10 der Immobilien tatsächlich negative Beiträge leisteten. Unter Einbeziehung der unrentablen Immobilien hatte die Agentur eine Gewinnspanne von 4 %. Sobald diese Einheiten aus der Gleichung herausgenommen und eine angemessene Kostenanalyse durchgeführt wurde, stieg die Rentabilität trotz des Umsatzrückgangs auf 11 %. 

Durch die Identifizierung von Immobilien, die sich negativ auf das Geschäft auswirken, und die Minimierung der mit diesen Einheiten verbundenen Kosten können Sie die Gewinnschwelle erheblich senken und die Rentabilität steigern. 

Neben der Überwachung der wichtigsten Leistungsindikatoren wie Einnahmen pro Objekt, durchschnittlicher Tagessatz und Belegungsrate sollten auch die Merkmale der Gebiete, in denen sich die Objekte befinden, überprüft werden. Gibt es eine hohe Leerstandsrate in der Stadt? Ist die Kriminalitätsrate in letzter Zeit stark angestiegen?

Indem Sie proaktiv die richtigen Fragen stellen und die erforderlichen Nachforschungen anstellen, können Sie entscheiden, ob sich die Verwaltung einer Immobilie lohnt oder nicht, wobei Sie stets die Rentabilität im Auge behalten müssen. 

Annahme eines flexiblen Provisionsansatzes

Es gibt drei Hauptarten, in denen Property Manager von den Eigentümern Geld verlangen:

1. Festhonorarmodell: Bei diesem Modell erhält der Property Manager jeden Monat den gleichen Festbetrag, unabhängig von der Anzahl der Buchungen.
2. Garantiertes Einkommen: Diese Methode garantiert den Eigentümern das ganze Jahr über ein passives Einkommen, d. h. die Hausverwalter zahlen eine feste monatliche Gebühr und behalten den Gewinn. Das bedeutet auch, dass die Immobilienverwalter in Zeiten, in denen keine Buchungen vorliegen, den gleichen Betrag zahlen müssen, obwohl sie keinen Cashflow generieren. 
3. Provisionsmodell: Das prozentuale Provisionsmodell ist eine flexiblere Methode, bei dem die Eigentümer monatliche Einnahmen in Abhängigkeit von den Buchungen bekommen.

Die Kosten variieren je nachdem, ob es sich um eine Unterkunft am Strand-, Stadt- oder Bergen handelt. Da städtische Mietwohnungen in der Regel näher aneinander liegen und weniger Instandhaltung erfordern, sind die Gebühren für die Hausverwaltung in der Regel niedriger. 

Einige Property Manager können den Eigentümern auch zusätzliche Verwaltungsgebühren in Rechnung stellen wie zum Beispiel: 

• Mietpreise
• Werbung
• Wartung 
• Räumungsgebühren
• Gebühren für Zahlungsverzug

Während das Modell der festen Gebühr oder des garantierten Einkommens in einigen Fällen funktionieren mag, ist es für Vermietungsunternehmen, die in saisonal geprägten Gebieten wie Mallorca tätig sind, oft eine unzureichende Lösung. In diesem Fall ist ein flexibler Provisionsansatz vorteilhafter, da er es Ihnen ermöglicht, Ihr Geschäft zu professionalisieren und Ihre Strategie an die Nachfrage während einer bestimmten Saison anzupassen. 

Bereiten Sie sich auf das Wachstum des Marktes für Ferienunterkünfte vor

Patrick Andrae, el CEO de HomeToGo, ist der Meinung, dass die Ferienvermietung im Jahr 2021 aufgrund der weit verbreiteten Nutzung von alternativen Unterkünften und Ferienvermietungen weiter boomen wird. Er sagt, dass die Ferienvermietung die am schnellsten wachsende Branche in der Reise- und Beherbergungsindustrie“ sei, und diese Beschleunigung werde sich fortsetzen. Dieses Wachstum ist das Ergebnis neuer Trends und veränderter Lebensgewohnheiten. Wir sehen das Muster von „Kompensationsreisen“: Die Menschen sind es leid, ständig zu Hause zu sein, und wollen reisen, und die zunehmende Zahl von Arbeitnehmern, die sich für home office entscheiden, bedeutet eine gewisse Flexibilität bei der Buchung von Ferienunterkünften.

Als Property Manager bietet diese erwartete Nachfragesteigerung nach der COVID eine Gelegenheit, die Rentabilität zu steigern und Ihr Geschäft auszubauen. Um sie effektiv zu nutzen, sollten Sie die folgenden Bereiche berücksichtigen: 

• Kundenservice: Gäste haben heute mehr denn je hohe Erwartungen an die Kommunikation und schätzen Property Manager, die ihnen das Gefühl geben, willkommen zu sein. Das kann bedeuten, dass sie bei ihrer Ankunft mit Wein und Pralinen begrüßt werden oder dass die Küche mit allem Notwendigen ausgestattet ist. 
• Heben Sie Ihre Alleinstellungsmerkmale hervor: Nach einem Jahr in der Heimat wollen die Reisenden etwas anderes. Nehmen Sie sich die Zeit, zu überlegen, was Ihre Immobilien auszeichnet, und heben Sie diese Merkmale so weit wie möglich hervor.
• Automatisierungstools: Sparen Sie Zeit und Mühe mit Automatisierungstools, mit denen Sie häufig gestellte Fragen beantworten können, bevor sie überhaupt auftauchen. Reduzieren Sie z. B. die Anzahl der Textnachrichten nach dem Einchecken darüber, wie man sich mit dem WLAN verbindet, indem Sie sicherstellen, dass alle Informationen in einer automatischen Begrüßungs-E-Mail am Tag der Ankunft enthalten sind.

Property Manager, die sich darauf vorbereiten, sich von der Masse abzuheben, wenn der erwartete Tourismusboom einsetzt, werden in einer hervorragenden Position sein, ihre Rentabilität zu steigern.

Fuente: Dimitry Anikin / Pexels

Tipp 4: Konzentration auf die Senkung der Betriebskosten

Eine weitere Möglichkeit, die Rentabilität zu steigern, ist eine gründliche Analyse der Betriebskosten. Lehmann empfiehlt, „mindestens einmal, wenn nicht zweimal im Jahr eine ordentliche Kostenkontrolle durchzuführen“ und ein Gleichgewicht zwischen internen Kosten (die in der Regel fix sind) und externen Kosten (die in der Regel variabel sind) zu wahren. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie ein hohes Qualitätsniveau beibehalten, ohne von unüberschaubaren Kosten erdrückt zu werden.

Denken Sie daran, bestehende Verträge auszuhandeln (z. B. Reinigungs- oder Wäschereiverträge), die Kosten im Auge zu behalten, die Sie möglicherweise von Vermietern übernehmen (z. B. für die Auffüllung des Inventars), und Ihre Versicherungspolice zu überprüfen, um genau zu wissen, gegen welche Ansprüche oder Schäden Sie geschützt sind. 

Jeremy Gall, Gründer und CEO von Breezeway, sagt: „Die Pflege und der Betrieb von Immobilien ist einer der größten Bereiche, in dem Ferienvermieter ihre Kosten senken und ihre Rentabilität steigern können.“

Según su Umfrage zum Immobilienbetrieb 2021ncuesta sobre operaciones inmobiliarias de 2021, „la programación de las tareas de cuidado de la propiedad y la coordinación del trabajo y los problemas con los equipos fueron dos de los mayores retos para los gestores de alquileres vacacionales. Aquellos que pueden cambiar las soluciones manuales por procesos automatizados pueden eliminar más de 30 horas de tiempo de administración cada mes y ahorrar más de 50.000 dólares en costes de mano de obra, llamadas de limpieza y facturas de mantenimiento.“

Laut der Umfrage zum Immobilienbetrieb 2021 zum Immobilienbetrieb 2021 waren „die Planung von Aufgaben der Immobilienpflege und die Koordinierung von Arbeiten und Ausrüstungsfragen zwei der größten Herausforderungen für Ferienvermietungsmanager. Diejenigen, die von manuellen Lösungen auf automatisierte Prozesse umsteigen können, können jeden Monat mehr als 30 Stunden an Managementzeit und mehr als 50.000 Dollar an Arbeitskosten, Reinigungs- und Wartungskosten einsparen.

Es gibt viele Möglichkeiten, kontaktlose Technologien und andere digitale Fortschritte in Ihr Unternehmen zu integrieren, um langfristig Geld zu sparen. Ziehen Sie einige dieser intelligenten Haustechnologien für Ferienunterkünfte in Betracht:

• Intelligente Schlösser für schlüssellosen Zugang 
• Digitale Immobilienführer
• Intelligente Sicherheitssysteme für die Unterkünfte 
• Fernsteuerbare Thermostate

Diese Innovationen sind ein Gewinn für beide Seiten, da sie nicht nur dazu beitragen, die laufenden Kosten zu senken, sondern auch die Erfahrung und den Ruf Ihrer Kunden verbessern. 

Fuente: Kaboompics / Pexels

Tipp 5: Überprüfen Sie regelmäßig Ihr Geschäftsmodell und die Verträge mit den Eigentümern.

Seien Sie flexibel bei Ihrer Kommunikation und Ihrer Provision. Je flexibler Sie sind, desto leichter können Sie auf Veränderungen des Marktes reagieren. Versetzen Sie sich in die Lage der Eigentümer und arbeiten Sie mit ihnen zusammen, um eine auf Vertrauen basierende Beziehung aufzubauen. Schließlich haben sie eine beträchtliche Investition in die Ferienvermietung getätigt und Ihnen die Kontrolle über ihre wertvollen Vermögenswerte übertragen.

Ebenso wichtig ist die Vermarktung Ihres Unternehmens bei den Immobilieneigentümern. Genauso wie Sie lernen würden, wie Sie die Vermietung Ihrer Villa oder die Zweitwohnung eines Kunden vermarkten, sollten Sie auch in der Lage sein, Ihr Immobilienverwaltungsgeschäft zu vermarkten. Manuel Giner, Geschäftsführer von Avantio, rät: „Sie müssen die Eigentümer in Ihren Marketingplan einbeziehen, denn Sie müssen an sie vermarkten“. 

Er schlägt vor, „den Dienstleistungen, die Sie anbieten, einen Wert zu geben, auch wenn sie kostenlos sind. Es gibt viele Dienstleistungen, die [Hausverwalter] den Hausbesitzern anbieten, wie Hausinspektionen oder das Öffnen der Tür für einen Handwerker, die man den Hausbesitzern zeigen muss, damit sie wissen, was man für sie tut, selbst wenn es kostenlos ist“.

Fuente: Picjumbo / Pexels

Schlussfolgerungen

Wenn Sie sich das nächste Mal nur auf den Umsatz oder die Einnahmen aus der Ferienvermietung konzentrieren wollen, denken Sie an die Bedeutung der Rentabilität und ihre Rolle bei der Schaffung eines nachhaltigen Ferienvermietungsgeschäfts.

Wenn Sie diese fünf Tipps befolgen und sich die Zeit nehmen, Ihre tatsächlichen Kosten zu berechnen, sie nach Möglichkeit zu senken und Ihre Mieten flexibel zu verwalten, können Sie Ihr Unternehmen auf einen Schlag umgestalten und Ihre Anstrengungen maximieren.