Puntos clave
Registro Único de Alquiler Turístico: ¿qué es y por qué es obligatorio? Descubre qué regula esta reciente normativa nacional y europea y por qué necesitarás un número oficial (NRA) para seguir anunciando tus propiedades en plataformas como Airbnb o Booking.com.
¿Estás obligado a registrarte o estás exento? Te explicamos, a través de un abogado especializado en alquileres vacacionales, qué tipos de alojamientos deben solicitar el NRA y cuáles quedan fuera de esta obligación según la normativa actual.
Requisitos y pasos para registrar tu alojamiento: ¡No te quedes atrás! Te ofrecemos el paso a paso detallado para obtener el Número de Registro Único a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores. Conoce la documentación necesaria y cómo integrarlo en tus canales de venta.
¿Y si no puedo obtener el número? Respondemos dudas reales: qué hacer si te lo deniegan, si no tienes CRU o si tu propiedad aún no está inscrita. También exploramos opciones alternativas para seguir alquilando legalmente.
Estar a la vanguardia de las novedades del sector del alquiler vacacional puede ser laborioso y abrumador; pero para ayudar a estar al tanto de las normativas y tendencias de la industria, desde Avantio queremos aportar nuestro granito de arena y hacer este camino más fácil.
Sabemos que los cambios en esta industria son constantes y la evolución del sector se produce a pasos gigantescos. Para ello, queremos compartir todo lo que necesitas saber sobre la reciente normativa del alquiler vacacional en 2025. Evidentemente, hablamos de la creación del Registro Único de Arrendamiento para alquileres turísticos y temporales. Un sistema que ha impulsado el Gobierno de España para regular y supervisar los alquileres turísticos.
En este artículo compartimos con vosotros toda la información clave que necesitáis conocer para poder actuar rápidamente sin perder reservas ni competitividad en el mercado.
Veremos en qué consiste esta normativa, cómo puede afectar a la gestión de tus propiedades, qué necesitas para mantenerte actualizado y los pasos que debes seguir para ello. Además, sabemos que existen miles de preguntas al respecto e incluimos respuestas para aquellas que son más frecuentes; siempre dispuestos a resolver cualquier duda que tengáis tras leer este blog.
¿Qué es el registro único de alquiler turístico?
El Registro Único de Alquiler Turístico o Registro Único de Arrendamientos, es una medida reguladora implementada por el Gobierno de España para regularizar y supervisar los alquileres vacacionales y alquileres de corta duración a nivel nacional.
Este registro busca proporcionar transparencia y control sobre los alquileres turísticos y obliga a todos los propietarios de alquiler vacacional a obtener un número de identificación único para cada alojamiento que se publique en plataformas como Airbnb, Booking.com o webs propias con motor de reserva.
Se trata de un sistema alineado con el Reglamento Europeo 2024/1028, que establece las bases para la regulación de los alquileres turísticos en toda la Unión Europea; aunque España será uno de los primeros países en ponerlo en práctica a nivel nacional. A través del Real Decreto 1312/2024; que fue aprobado en 2024, entrando en vigor en enero y de obligado cumplimiento a partir del 1 de julio de 2025.
¿Qué es el Número de Registro Único de Alquiler?
El Número de Registro de Alquiler, también llamado NRA o NRUA, es un código alfanumérico oficial que se otorga a través del Registro Único de Alquiler Turístico. Es asignado por el Colegio de Registradores e identifica cada unidad (tanto viviendas completas como habitaciones) destinada al alquiler de corta duración o vacacional en España.
De esta forma, si eres gestor o propietario de alquiler turístico o de temporada en España y quieres mantener tus anuncios en plataformas online o contar con tu propia página web de reservas, deberás disponer de un código para cada una de tus propiedades e introducirlo en las plataformas online correspondientes.
¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es una plataforma oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, creada para centralizar y simplificar el registro de viviendas destinadas al alquiler turístico, temporal o por habitaciones en España.
Se trata de un puente digital que conecta y comunica tanto a propietarios y gestores, como OTA’s y autoridades. De esta forma y con este sistema, se automatizan procesos a través de los cuales se gestionan los datos de las propiedades, se centraliza la información y se verifica el cumplimiento de las normativas vigentes para todos los usuarios involucrados.
Federico Javier Varona García, economista experto en fiscalidad y regulación del alquiler vacacional, responde a vuestras preguntas más populares
-
¿Quién está obligado a sacar el NRA?
Está obligado a solicitar el NRA cualquier persona física o jurídica que preste o tenga la intención de prestar un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a cambio de una remuneración, a través de una plataforma en línea de alquiler de corta duración. Ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no regular.
Ahora bien, dentro de este catálogo quedan exentos, por ejemplo, los apartahoteles; los complejos hoteleros; los moteles y los albergues, entre otras formas de organización menos conocidas.
-
¿Qué alojamientos están exentos?
Hoteles y alojamientos similares, entre los que se incluyen los apartahoteles, complejos hoteleros, moteles y albergues se encuentran excluidos de obtener el NRA dado que no se consideran unidades a efectos del Reglamento (UE) 2024/2018 y de la adaptación al ordenamiento nacional a través del Real Decreto 1312/2024.
Asimismo, también estarían exentos las ofertas de alojamientos en campings y aparcamientos para caravanas. En ambos casos, habría que estar a lo dispuesto por el grupo 55.1 y 55.2 de la NACE Rev. 2 (hoteles y demás) y por el grupo 55.3 de la NACE Rev.2.
-
Si obtengo el Número de Registro Único, ¿debo tener vigente y renovar el registro autonómico?
Sí, el NRA no sustituye, por así decirlo, las licencias turísticas que se puedan obtener en el marco de las competencias de una concreta Comunidad Autonómica. Por lo tanto, es necesario tener ambos NRA siempre y cuando la promoción de estas unidades de arrendamiento se realice a través de plataformas en línea.
Asimismo y aunque el NRA no tiene fecha de caducidad, cada 12 meses se deberá presentar la declaración resumen de los arrendamientos que se hayan constituido en estos 12 meses.
-
¿Qué hacer si me deniegan el Número de Registro Único?
Tras una primera calificación negativa, existirá un trámite de subsanación de 7 días hábiles desde la notificación de la resolución negativa. Si esta calificación se mantuviera como desfavorable tras este trámite, se comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y a la Dirección General de Planificación y Evaluación que ordenen a las plataformas de arrendamientos en línea eliminar o inhabilitar cualquier anuncio de estas unidades que no cuenten con el número NRA.
Una vez tomada dicha decisión, se podrá interponer recurso gubernativo a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) en el plazo de 1 mes desde dicha comunicación definitiva.
Frente a la resolución de la DGSJFP, se podrá recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de provincia del lugar en donde radique el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación.
¿Necesitas hablar con un experto?
Federico Javier Varona García
Economista especializado en fiscalidad del alquiler vacacional
Socio-director de Varona Legal & Numbers
C/ Pascual y Genís 17, 1º – Valencia 46002
Teléfono 96 337 43 65
Requisitos y documentación necesarios para registrar un alojamiento
Para registrar tu propiedad vacacional en el Registro Único de Alquiler, necesitas acreditar que tu propiedad cumple con los requisitos y estándares oportunos. Debes preparar y presentar la siguiente documentación:
- CRU (Código Registral Único).
- Referencia catastral y la dirección exacta de la vivienda.
- Detallar si se quiere alquilar la vivienda completa o por habitaciones.
- Número de personas que podrán hacer uso de la vivienda.
- Documentos que acrediten que cumples con los requisitos establecidos en la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda (cédula de habitabilidad, licencia turística….).
En el caso de las viviendas de alquiler de temporada, la información que debes presentar al Colegio de Registradores será la siguiente:
- CRU (Código Registral Único).
- Referencia catastral y dirección exacta de la vivienda .
- Detalles del tipo de alojamiento: si se alquila la vivienda completa o por habitaciones.
- Número de personas que podrán hacer uso de la vivienda
- Documentos que acrediten que cumples con los requisitos establecidos en la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda (cédula de habitabilidad, certificado energético….).
¿Cómo hacer el registro único de alquiler vacacional?
Registrar un alojamiento turístico o de temporada en España y obtener el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRA) es obligatorio a partir del 1 de julio de 2025 para todos los alojamientos que se anuncien en plataformas con motor de reservas.
Desde Avantio te explicamos cómo hacerlo paso a paso una vez ya tengas la documentación necesaria:
Paso 1: Accede a la Sede Electrónica del Colegio de Registradores
Tienes la opción de conseguirlo de manera presencial u online. En el caso de querer hacerlo telemáticamente, accede a la sede electrónica del Colegio de Registradores y entra con tu certificado digital o Clave.
Paso 2: Rellena el formulario de inscripción
Completa la solicitud con la información que te piden al acceder a la solicitud de Nuevo Número de Registro de Alquiler.
En la solicitud deberás seguir estos pasos que indica el Colegio de Registradores:
- ¿En qué registro desea hacer la presentación del documento? → Selecciona Registro de la Propiedad
- ¿Qué desea hacer? → Selecciona Nueva presentación
- ¿Qué quiere presentar? → Selecciona Documento privado
- Tipo de operación → Añade Asignación de Número de Registro de Alquiler para Alquileres de corta duración.
- Descargar Instancia de Presentación y rellena los datos que solicita el documento. Será necesario incluir el CRU ( Para acceder a él, selecciona Mi carpeta – Mis bienes inmuebles).
- Cumplimenta los datos relativos a la unidad arrendada y sus características. Entre otros deberás adjuntar la licencia turística.
- Finalmente podrás imprimir el documento para presentarlo en persona o simplemente descargarlo.
- Regresamos a la pantalla de «Nueva Presentación Telemática» y Elija el registro de destino, en qué registro queremos hacer la presentación de los documentos
- Datos del documento
- Adjunta de la documentación que consideres aportar (imprescindible el formulario de solicitud de asignación del NRA previamente cumplimentado)
- Datos del presentante y de facturación. Indicando si estamos obligados a practicar la retención de IRPF → Guardar y continuar
En la siguiente pantalla se muestra un resumen de los datos incluidos y se requiere la firma en los documentos adjuntos, firmando uno por uno o todos a la vez → Enviar
Finalmente, recibimos un correo electrónico con el enlace a la sede electrónica, para acceder al Número de Registro de Alquiler provisional.
Aquí adjuntamos un vídeo del Colegio de Registradores que explica e ilustra paso a paso el procedimiento
Paso 3: Obtén el número de registro
Tras los pasos anteriores accedemos a un NRA provisional que queda pendiente de validación por un registrador. Recomendamos guardar el justificante.
Paso 4: Utiliza el número en tus plataformas
Ahora, añade el NRA en todos los canales que utilices para publicitar tus alojamientos (Airbnb, Booking.com, webs propias con motor de reserva…). Recuerda que, según indica la normativa estatal, todas estas plataformas estarán obligadas a bloquear los anuncios que no cuenten con el número de registro, inicialmente a partir del 1 de julio de 2025.
¡Ya lo tienes! Una vez hayas seguido estos pasos, contarás con todos los requisitos por parte del Gobierno de España y la Unión Europea para continuar con tu actividad correctamente.
Entendemos que aún puede haber dudas al respecto y por eso os ofrecemos respuesta a las preguntas más frecuentes. No dudéis en consultar con un gestor o abogado experto en la materia si creéis que vuestra situación particular necesita apoyo personalizado.
Sabemos que estas situaciones pueden ser complicadas y estresantes. Por eso, desde Avantio, tratamos de ayudar siempre para facilitar cualquier problema. Ahora…
Agenda una demo con nuestro equipo y descubre cómo ayudamos a los gestores de propiedades en España
Descubre nuestras características de cumplimiento nacional, regional y de informes.
Agenda una llamadaPreguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor la Ley de vivienda vacacional?
El Registro Único de Arrendamientos es una normativa que se aprobó el 23 de diciembre de 2024. Entró en vigor el 2 de enero de 2025 y no es de obligado cumplimiento hasta el 1 de julio de 2025 inicialmente.
¿El Registro Único de Alquiler turístico es obligatorio?
Sí, es obligatorio para aquellos anuncios que quieran aparecer en plataformas online con motor de reserva. Según consta en el Real Decreto 1312/2024, estas plataformas digitales podrán eliminar los anuncios que no cuenten con un NRA, e incluso imponerse sanciones, además de la cancelación de los anuncios. Es importante considerar que aún no está claro cómo se controlará ni las consecuencias.
¿Qué alojamientos están exentos?
Los alojamientos que no están obligados a realizar el Registro Único de Alquiler son los hoteles, apartahoteles, moteles; albergues; campings, alojamientos de larga estancia y aquellos que se promocionen offline o en plataformas sin motor de reserva.
¿Quién está obligado a registrarse?
Están obligados a inscribir sus propiedades en el registro pertinente y obtener el NRA, todos los propietarios que ofrezcan alojamientos turísticos o de temporada en España y que se publiciten en plataformas con motor de reserva.
¿Tengo que renovar mi número de registro periódicamente?
No, el Número de Registro Único de Alquiler (NRA) no tiene caducidad. Una vez obtenido, el código asignado a tu propiedad es válido de forma indefinida mientras no haya cambios sustanciales en el uso o la titularidad del inmueble. Sin embargo, cada 12 meses todos los titulares del NRA deberán presentar un resumen anual con información detallada sobre los arrendamientos realizados durante ese periodo.
Una vez más, debemos tener en cuenta que aún no está claro el sistema para presentar esta información y debemos estar atentos a posibles cambios. Así como considerar que el NRA no es igual al registro de viajeros que debe realizarse a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES, la Ertzaintza o els Mossos d’Esquadra y sirve para identificar a los huéspedes ante las autoridades.
¿Cuánto cuesta obtener el Número de Registro Único?
El coste para obtener el Número de Registro Único de Alquiler (NRA) es de 27,05 € por unidad de alojamiento, sin contar con impuestos y retenciones.
¿Cómo se paga el Número de Registro de Alquiler? ¿Cuándo se abona el importe?
Este importe lo fija el Colegio de Registradores de España, y debe abonarse en el momento de realizar la solicitud a través de su sede electrónica o presencialmente; en ningún caso se cobrará por domiciliación bancaria.
¿Cómo se añade el número de registro en las OTA como Airbnb o Booking.com?
Poco a poco las plataformas digitales deberán habilitar mecanismos y formas de poder incorporar el Número de Registro Único para cumplir con la normativa del NRA. El procedimiento puede variar entre plataformas. A fecha de publicación, nos confirman desde Airbnb que no existe un campo único para añadir el número de registro, pese a que se está trabajando en ello.
Consejo de Airbnb:
Mientras se habilita un campo oficial, puedes incluir el Número de Registro en la descripción del anuncio. De este modo, la información queda visible para los usuarios y contribuyes al cumplimiento de la normativa.
Si eres cliente de Avantio y tienes todo bien configurado en nuestro software, el Número de Registro se envía automáticamente a Booking.com, Vrbo y Marriott. Así te aseguras de que aparezca correctamente en los anuncios y cumples con la normativa, ¡sin complicaciones!
¿Qué pasa si no añado el Número de Registro Único en mis anuncios?
En principio, y conforme a la regulación estatal, a partir del 1 de julio las plataformas de reserva como Airbnb o Booking.com podrán eliminar o desactivar tus anuncios si no cuentan con el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRA o NRUA). Aunque no está definida la forma de proceder y debemos ser pacientes para poder acceder a más información.
¿Se aplica la misma normativa a un alquiler turístico que a un alquiler de uso temporal?
No exactamente. Aunque ambos tipos de alojamiento están regulados por el Registro Único de Alquiler (NRA), existen diferencias importantes según la normativa europea y el Real Decreto español que debes conocer si gestionas propiedades vacacionales en España.
Según el Reglamento Europeo 2024/1028, ambos tipos de alquiler (turístico y de uso temporal) entran bajo la categoría de alquileres de corta duración si no superan los 12 meses y se ceden a cambio de una remuneración.
Esto incluye tanto:
- Viviendas completas alquiladas por días o semanas a turistas.
- Viviendas utilizadas de forma temporal por razones laborales, sanitarias o académicas.
Según el Real Decreto 1312/2024 en España, también se incluyen ambos bajo el paraguas del Registro Único de Arrendamientos, pero con matices:
- El alquiler turístico suele tener un enfoque vacacional, está más regulado por las comunidades autónomas y debe contar además con licencia turística.
- El alquiler de uso temporal se refiere al arrendamiento por causas justificadas (trabajo, salud, estudios) y no siempre requiere licencia turística, pero sí debe registrarse si se anuncia en plataformas con motor de reservas.
➪ Ambos deben obtener el Número de Registro Único (NRA) si se publicitan en portales como Airbnb o Booking.com (también webs con motor de reserva), pero los requisitos y documentos pueden variar ligeramente dependiendo del tipo de uso y de la Comunidad Autónoma.
Si quiero publicitar al mismo tiempo mi propiedad como alquiler turístico y temporal, ¿necesito dos Números de Registro Único?
Sí, cada unidad debe tener su propio NRA; por tanto deberás solicitar y disponer de un Número de Registro Único para el alquiler vacacional y otro para el alquiler de temporada.
¿Tengo que obtener el Número de Registro Único si hago alquiler de larga estancia?
No necesitarás el NRA para alquileres de larga estancia. Sólo si vas a alquilar pisos por periodos de corta duración y los anuncias en plataformas de reserva.
¿Necesito el NRA si tengo licencia turística?
Sí, necesitas el Número de Registro Único de Alquiler (NRA) aunque ya tengas una licencia turística. Ambos registros son complementarios. No obstante, comunidades autónomas como Canarias, Andalucía, Cataluña o la Comunidad Valenciana entre otras, consideran que esta normativa invade sus competencias y por tanto han recurrido el Real Decreto.
Atendiendo a la normativa nacional, la licencia turística autonómica sigue siendo obligatoria y no la sustituye el NRA. El nuevo número, exigido por el Real Decreto 1312/2024, es un requisito adicional si anuncias tus alojamientos en plataformas con motor de reservas como Airbnb, Booking.com, Vrbo…
¿Tengo que obtener el NRA si alquilo habitaciones?
Sí, si alquilas habitaciones dentro de tu vivienda para estancias de corta duración, también necesitas obtener el Número de Registro Único de Alquiler (NRA).
La nueva normativa de 2025 aplica tanto a viviendas completas como a habitaciones individuales, siempre que estas unidades se anuncien en plataformas con motor de reservas como Airbnb o Booking.com.
¿Necesito un Número de Registro Único (NRA) para cada una de mis propiedades?
Sí, necesitas un Número de Registro Único de Alquiler (NRA) para cada propiedad o unidad que ofrezcas en alquiler de corta duración.
Esto incluye tanto viviendas completas como habitaciones individuales, siempre que se publiquen en plataformas con motor de reservas como Airbnb, Booking.com o tu propia web con sistema de reservas.
Si no publicito mi alojamiento en plataformas de reserva ni en mi propia web con reservas directas, ¿necesito el NRA?
No, no necesitas el NRA si no usas plataformas con motor de reservas.
Si alquilas por teléfono, WhatsApp, email o en portales como Idealista, puedes seguir operando sin este número.
Tengo varios alojamientos pero sólo un CRU (Código Registral Único) o una referencia catastral única. ¿Qué debo hacer?
Se trata de una situación compleja porque cada alquiler debe tener su propio Número de Registro Único. Para solicitar este NRA debes tener un CRU y referencia catastral para cada unidad. No puedes tener distintos alquileres con un solo Código Registral.
En este caso, puedes registrar cada una de tus propiedades como habitaciones dentro de una misma unidad. Si no quieres proceder de esta forma para que tu publicidad no se vea afectada, la solución pasa por obtener un Número de Registro Único (NRA) por cada alojamiento. Para ello, necesitas que cada uno cuente con su propio CRU. Esto suele requerir una división horizontal legal de la propiedad y la solución deja de ser tan fácil o económica.
Aviso legal:
Este blog se basa en la investigación disponible en el momento de su publicación y tiene como objetivo proporcionar información precisa y actualizada. Sin embargo, las leyes y regulaciones pueden cambiar con el tiempo. Para cualquier acción basada en este contenido, recomendamos encarecidamente consultar con un profesional legal para garantizar el cumplimiento de las leyes y regulaciones vigentes.
